新长江国际 写字楼提案 2009.01.16 培根广告 此次提案 需要解决的问题也就是解决： 怎样让培根广告购买新长江国际？ 有疑问？那就对了， 看下去吧，你会找到答案 四个篇章： 市场分析 产品建议 产品定位 创意表现 市场分析篇 A.宏观经济与房地产走势 （1）次贷危机、经济进入深度调整期 美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融，破产…… 美国第五大投资银行“贝尔斯登”廉价卖给摩根大通…… 158年的雷曼兄弟破产…… ★消费者对于经济预期悲观 ★消费者持币观望情绪浓厚 ★全球性投资行业严重下挫 （2）中国股市、楼市（住宅）严重下挫 沪市从6124点下挫至1664点，消灭资金20万亿，大部分中产阶级一蹶难振。 自2007年9月份的政策调整以来，加上次贷危机的越演逾烈，全国楼市集体下跌 两成左右，局部市场达四至五成。 单笔挂牌拍卖用地面积减小，土地成交价格下降，流拍、流标现象频生…… ★经济大势下行 ★房地产深度调整刚刚开始 （3）政策频繁出台 金融危机继续蔓延…… 央行08年已五次降息，累计216个基点的降息将大大减轻房贷成本，也减轻了开发商的资金成本…… 从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分 点，当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。 降低二手房交易税费、适当放宽二手房信贷、支持合理融资需求，加大对中低价位和中小套型普通商品房建设的信贷支持…… ★力度前所未有,利好见真尚待时日 ★一线楼市成交量报复性反弹，但总体看跌 （4）4万亿拉动内需政策博弈次贷危机 2008年11月中国出台扩大内需10措施 2010年底需投资4万亿 一是加快建设保障性安居工程。 二是加快农村基础设施建设。 三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。 四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。 五是加强生态环境建设。 六是加快自主创新和结构调整。 七是加快地震灾区灾后重建各项工作。 八是提高城乡居民收入。 九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。 十是加大金融对经济增长的支持力度 ★政府“保8”决心雄壮 ★楼市恢复有赖整体经济回暖 小结 ★2009年全国房地产市场形势依旧严峻 ★买卖双方更加理性 ★市场话语权逐渐向买方倾斜 B.武汉写字楼市场分析 当前武汉写字楼市场环境 武汉市场目前已有写字楼 100 余座，其中甲级写字楼约占 7.15%，乙级写字楼约占 25%。 比较全国其它城市来看， 武汉写字楼市场整体发展水平较低，优质写字楼太少。 07年底全国热点城市写字楼租金水平 （元/月/㎡） 武汉的租金水平在全国热点城市处于相对落后的位置,但城市升值潜力仍被看好 90年99年 01年 03年 06年 08年 90年代 新世纪初 现在 泰合广场建成, 武汉写字楼起步 武汉写字楼陷入低谷, 空置率大幅提高 商住楼开始出现, 并迅速发展 商住楼不能满足需求, 纯写字楼再度兴起 写字楼扎堆显现, CBD效应开始显现 武汉经济长足发展, 写字楼市场将有新突破 武汉写字楼十年走势 第1代商务楼 第2代商务楼 第3代商务楼(3S商住物业) 第4代商务楼(城市综合体) 无空调，无商务中心，无规范物业管理：公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。 典型代表为：政府机关办公楼、单位改建出租商楼 有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间：建筑、装修标准高，有竖向交通安排：但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。 典型代表：武汉招银大厦、武汉广场、世贸广场。 有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排：24小时全天候开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。住商楼一般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。 典型代表为：兆富国际大厦、鹏程时代。 2006年开始，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高。 典型代表：新世界中心、武汉天地、世茂锦绣长江 武汉写字楼市场 由单一功能布局向多元化产品体系升级 未来高品质综合体物业将受到中高端客户的青睐 武汉写字楼布局情况 中南商务圈：中商广场、世纪广场、发 展大厦、兆富国际、鹏程国际 钟家村商务圈：汉元中心、闽东国际城 徐东商务圈：以东沙大厦、凯旋门广场 、中力名居二期、龙源大厦为代表 光谷商务圈：SBI创业街、信息产业大厦 、华乐中心、慧谷时空、国企中心 武广商圈：以泰合广场、世纪贸易大厦和武汉广场为代表。 江汉路商圈：以佳丽广场为代表 建设大道商务圈：以建银大厦、新 世界国贸中心为代表 武汉写字楼各区比重 写字楼的规划布局及发展和一个城市或一个区域的经济发展有着直接关系， 汉口作为武汉商业中心地位的不断巩固将直接促进本区域内商业的进步 由于写字楼区域性限制，本案只做汉口片分析 汉口写字楼前世今生 已入市项目 市场分析篇 准入市项目 汉口写字楼市场需求 武汉的写字楼市场相对集中。在行业上没有集中现象，只在规模上有所区分。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看