天鹅湖小户型公寓 第四季度营销执行报告
谨呈：无锡融创房地产开发有限公司报告目的
统一思路（项目目标、目标下的策略） 梳理工作（营销执行要点） 抓紧落实（总控图、工作计划表）逻辑思路
目 标
目标下的问题
目标的实现之道
目 标24
我们的目标是什么？
近期目标
利用房展会快速蓄水
季度目标
实现销售额1.2亿将推出的小户型公寓指的是以B区1#、2#、3#楼90平以内的两房为主的组团，包括部分小三房、少许一房
我们的目标：完成总销金额的63%， 实现销售额1.2亿逻辑思路
市场及竞争分析
客户分析
目 标
目标下的问题
目标的实现之道
目标下的问题2产品分析公寓市场，市场渐趋冷淡、万科一枝独秀、太湖国际有降价举措，但力度不够，销售有一定起色
8.23-9.4推出房源149套，均价5300，周去化10套左右，滨湖区销冠
清扬御庭
购房送价值8-10万轿车，市场反应不够敏感
魅力之城
瑜憬湾
豪景阁价格折后7500元/平，每周去化3套
太湖国际
未做价格调整较长时间未有销售，节后销售2套
尚锦城
均价6100元/平，未做价格调整，国庆以来无销售；
天鹅湖
一期余房150套低价推出，通过内部认购，市场去化，目前去化90套左右市场竞争小结
低价策略是在目前市场有效的举措
合理的销售推广策略是保证销量的前提逻辑思路
市场及竞争分析
客户分析
目 标
目标下的问题
目标的实现之道
目标下的问题2产品分析目标客户分析
重点客户
核心客户
游离、偶得客户
主要以投资为主，较少在此常住、资金相对宽裕

滨湖区项目周边原居民： 原居民，认同本项目品牌和产品，对在本项目安家有强烈愿望

滨湖区年轻阶层、三口之家、新婚夫妇： 对于购房有一定的经济基础，向往大盘品质的小户型，买得起

市区或外地客户：客户分析小结
滨湖区年轻人是我们主抓对象
年轻一族对本项目小户型信息了解甚少逻辑思路
市场及竞争分析
客户分析
目 标
目标下的问题
目标的实现之道
目标下的问题2产品分析小户型单元盘点
两房共238套，总金额1.15亿 是完成总销任务的基础
两房1.15亿产品分析小结
两房是销售重点？
短期内如何快速释放推售信息以实现销售火爆？
1.在现有条件下，如何在短期内实现快速引爆？ 2.如何短期 快速推广 项目 销售信息 、快速销售？
四季度需要解决以下两个问题:逻辑思路
目 标
目标下的问题
目标的实现之道
目标的实现之道217
我们的竞争优势： 挖掘价值：大型社区的临湖超值公馆和滨湖区未来行政中心区域升值前景双重价值最大化！
市场比较竞争优势分析结论
项目外部竞争分析结论： 在同等竞争项目中，本项目具备面积小、总价低的优势，但实现快速销售关键是如何突破常规的营销手法，达成期望目标 项目自身优劣势分析结论： 充分展示项目优势，避免产品自身硬性指标竞争，突出外部硬件（项目的外部配套优势)和外部软件（滨湖区建设带来的升值前景），形象突围，建立项目整体价值的唯一性，规避市场威胁，成为滨湖区高层小户型住宅生活典范

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目标的实现之道 营销分策略体系
2、展示攻略
3、活动策略
4、推广策略
1、客户策略
5、销售策略
营销策略【活动目的】：较隆重地进行老业主答谢和客户维系，制造声势； 借答谢会同时，发布老带新内容； 【时间地点】：.11.15 凯宾斯基酒店 【活动对象】：天鹅湖老客户及老客户朋友 【活动方式】：歌舞表演 客户抽奖（实物奖品，如榨汁机、电吹风、U盘等） 公布老带新活动信息，发放《带看卡》 赠送参与小礼品（不提供晚餐，提供饮料、小点心） 【现场配合】：易拉宝（老带新活动内容） 【费用预算】：8万（场地1.2万，奖品1.5万，礼品1.2万，活动公司及酒水3万，其他1万） 【工作安排】：11.1前：场地预订、联系活动公司 11.3前：活动公司提交节目方案、邀请函设计 11.6～8 ：活动方案确定、邀请函印制及递送 11.8～11.10：礼品采购、物料准备
1.客户策略：重点突破老客户 action１：老业主答谢会
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