你知道那个KISS原则吗？丹霞·翠微苑小户型公寓营销推广建议 呈：丹霞地产 版权所有2008 浙江和声广告有限公司 2008-01-25 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第2页 本案概略 ●本案因其商住产品因素，拥有70年独立产权，纯粹为90㎡之内的小户型；二期独立组团，成为丹霞·翠薇苑的压轴珍品。 ●本案位于项目东北角，共16层，一、二层为合家福超市，已签约；3-5层为商业配套；6-16层34.37-83.57㎡小户型住宅。 ●本案户型集中、体量小，销售以短、平、快为上策，以简单而独特的诉求抢占市场，缩短销售周期。 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第3页 报告脉络 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第4页 概念定位 市场概念：寻找本案的交集 交集：市场概念的定位模型 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第5页 30岁以下置业人群占合肥50%，但供应期集中，放量大，竞争明显 “90/70”政策调控，小户型产品增量颇大。 公寓项目少，但可替代的小户型产品量大。 纯粹小户型公寓不多，但绝大多数都有小户型与大户型的互补，为区域提供了充足的小户型房源选择。 区域市场小户型产品体量不断增加，竞争激烈。 从07年起，合肥全市每年新增供应商品住宅550万平方米，其中76.5%是90平方米以下的小套住宅。而西区和南区是小户型产品的主要供应区域，占据了小户型70%的供应量。 客源构成年轻化，小户型成为一次置业者首选。 合肥市购房人群中，30岁以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增长趋势。他们是未来城市发展的中坚力量，选择小户型一般都带有自住、投资的双重目的。 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第6页 区域内小户型产品户型区间大，开始出现精装修产品 户型区间大 市场内大部分项目都有推出小户型来迎合市场需求，但户型区间跨越过大，致使目标客群分散，在传播上无法对客户细分化，针对性地诉求。而本案户型集中40-70平方米，目标客群较为集中，将明晰地向目标客户诉求。 面积及价格 区域小户型集中在50-80平方米，出现30平米左右的精装修房源，均价集中在3000元/平方米左右，以控制总价为主。 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第7页 目前可见竞争对手：正润·凯旋公寓 定位： 工薪阶层的空中别墅 其公寓为全部跃层小户型公寓，单层58-78平方米；对整个合肥小户型跃层都较为稀缺的市场来说，无疑在产品上有其亮点，做到了户户朝南，南北通透；提供24h客服中心、贵宾休闲娱乐、购物理财、医疗服务等 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第8页 区域小户型代表楼盘概况 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第9页 从产品物理面上看，本案不具有特别的优势 整体市场： 从经开区域到合肥整体市场，未来小户型将成为合肥主要的住宅产品。 区域市场： 区域内小户型产品多，本案的可替代产品充足，总体同质化严重。 本案： 本案产品暂无跳出区域大量小户型的亮点。 如何建立我们的优势？ 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第10页 营造本案优势的两个建议 装修建议： 分精装、简装两种，按不同户型区间，针对客群进一步细分来划分为两大类（因体量小，不建议过为复杂） 依据： 市场趋势：07年底，基于合肥整体市场精装修公寓640套，占21%，精装修体量逐渐上升，销售迅速，成为小户型营销趋势；例如蜀山区新华学府星座小户型精装修三个月内600套售罄；例如本区域内精装修小户型定位的月半湾，4月开盘，目前已经售罄； 区域产品：本区域内精装修公寓较少，而小户型可替代产品多，因此建议本案产品可做成精装修（简装修等），在产品上区别于区域内的大体量小户型产品，同时增加产品面上的附加值； 投入产出：目前市场精装修往往较毛坯小户型均价高300-700元/平方米，而精装修作为一次性的投资，其中产出远远大于投入； 直接竞争对手：正润·凯旋公寓：其公寓为全部跃层小户型公寓，对整个合肥小户型跃层都较为稀缺的市场来说，无疑在产品上有其亮点。因此在区域精装修稀少的情况下，具有精装修/简装修的本案无疑在产品面上也是独树一帜；而另一方面，凯旋公寓由于跃层户型势必导致单价高，总价高，那么对我们来说仍然相对的低单价、总价仍可以成为我们有力的销售优势； 投资客户：投资客更倾向于投资精装房源，无须装修，方便租赁 ；另外经开区在整体合肥市场投资情况不容乐观，且投资客看重的地段优势不明显，因此建议将精装修作为重要砝码 丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议｜和声机构 第11页 营造本案优势的两个建议 推广建议： 找到我们的客户群体，并大声告诉他（她）们：简单、独特——是我们的姿态！ 依据： 区域内虽然小户型体量充足，但项目的户型往往跨越较大，客群不集中，因此定位及相对应的话语体系、全局性的广告表现，难以达到针对性地诉求。 我们的户型控制在40-85㎡，我们的客群（散户与投资客）是被“纯粹的”小户型紧密且集中的吸纳！我们可以集中精力、针对小户型展开专案营销推广。 话语体系—— 搭建于产品和客群之间的桥梁。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看