本项目营销目标与关键问题
1、品牌树立：对于山外山这一兼具休闲、养生、旅游、度假和投资功能于一体的大型项目，如何快速树立及传播其品牌，并达成认同？ 2、圈层锁定：如何根据客群情况，锁定项目核心圈层以及由此带动多元客群？ 3、价值呈现：如何针对客群传播项目价值，引发客群对项目价值的期待与认同？ 4、营销攻略：如何展开营销攻势，实现项目落地，达成快速销售回收资金和提升项目价值？ 5、持续发展：如何在运作中，实现项目品牌的持续升级、价值的不断提升，销售的持续旺销？
分析篇：战略山外山 定位篇：定位山外山 产品篇：构建山外山 营销篇：营销山外山 推广篇：传播山外山目 录
——大环境—— 宏观政策
中国房地产政策年
本次调控加大了执行力度，对于居住物业影响较大，但对于商业、别墅、旅游地产影响不大，反而在一定程度刺激了资本的涌入。但政策的信号效应对市场的影响以及各地秋季房地产交易的低迷，让人担忧

关键词：调供应结构、限购、限贷，抢抓落实
土地的控制和独栋的限制，对于现有别墅的稀缺性保障极大；但物业税对于别墅市场是潜在的威胁

别墅稀缺已成必然
关键词：土地审批受限，后期规划受限、房产税利剑高悬
政策小结： 总的来说，目前政策对于别墅项目和旅游地产项目是一个较好的发展时机，我们应抓住这一相对艰苦的环境下做足基本功，待平稳时机完成布局和落地，抓住在市场逐渐回暖时，抢占饱受压抑的市场阶段强势反弹，赢得持续发展

——大城市—— 南京-句容
十朝古都 大隐之城 国际化人文绿都
南京正在全力打造泛长三角地区承东启西的门户城市、国家综合交通枢纽、区域科技创新中心，加快建设现代化国际性人文绿都

南京城市定位
——城市定位。坚持建设现代化国际性人文绿都的目标定位，与时俱进赋予新的内涵。加快建设长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户、综合性枢纽城市、国家科技创新中心和国际城市，打造“人文绿都、智慧南京”，努力建设国家中心城市。 ——经济发展。地区生产总值10000亿元以上，年均增长13%左右，人均地区生产总值达到110000元左右；地方一般预算收入1000亿元以上。 ——人民生活。实施居民收入“双倍增”计划，城乡居民收入持续快速增长，城市居民人均可支配收入达到50000元以上，力争六年实现倍增；农民人均纯收入达到22000元以上，力争五年实现倍增

南京十二五发展规划
南京新东郊 金陵御花园 从金陵后花园到南京副城
中国句容
中国十大最具国际影响力的休闲城市 长三角优质休闲度假目的地 长三角地区的高端农副产品基地
依托三山三湖，打造生态旅游、文化旅游、乡村旅游、红色旅游、自驾旅游、农业旅游和工业旅游七大旅游产品体系
2015年旅游人数达到2100万人次
句容旅游
城市小结： 句容打造南京副城，将承接南京庞大的消费能力。 句容旅游名城的打造以及茅山、九龙山旅游的全面升级，将给项目带来巨大的机会，项目要站在江苏及长三角乃至全国的角度，站在5-10年发展的高度，对项目进行定位与开发

——大市场—— 南京别墅市场
中国南京 别墅之城
历史上长期聚集着无数的皇家离宫禁苑与王公大臣的别墅巨宅，亲历了“六朝古都”的浩然历史，见证了无数王者的气盖山河，代表着古都千年来的辉煌与荣耀，默默传承着六朝古都的精神与气质，对别墅居住具有千百年来的情结

供需两旺的南京别墅市场
典型 项目
典型项目营销推广主题
——项目简介 项目占地470亩，容积率0.3，规划 建设面积约9万多平方米。位处南 京唯一省级旅游度假区——珍珠泉 旅游度假区密林深处，有 10 万余 亩森林公园和 1800 亩高尔夫球场 环绕四周。地形坐北朝南、背山面 水，近可赏千亩高尔夫球场绿茵、 远可眺万里长江及金陵灯火阑珊， 项目建成后将成为南京市区稀有的 高尔夫、公园、山、水、林多重立 体景观纯别墅社区。 ——产品销售情况 本项目供给160余套，目前第三期仅 余3套，主力面积500—700㎡，总价 1600万起，最高3600万

绿城玫瑰园——顶级富豪青睐的终极住宅
关注点——绿城高端别墅运营专家；法式高尔夫别墅、意式、英式对高端客群的吸引力；精准定位——4A风景区内，纯独栋第一居所别墅 ，龙脉之地，大隐之所，有味道具备厚重感的别墅。高端别墅标准制定和服务制定，后期定制化运作。从造别墅到生活，从找客户到挑客户，只针对高端

典型 项目
——项目简介 加州城总建达50万方，将是南京最 大的别墅社区之一，项目位于江宁 科学园版块，紧邻方山高尔夫球场 中超过10万平方米的专业高尔夫灯 光球场，旨在为城市中上产阶层打 造生活共享圈。 ——产品销售情况 上半年别墅销售冠军楼盘，二期 184套房源仅余23套，二期在售少量的联排、独院别墅，房源均 价约18000元/平方米，联排面积 320-330平方米，总价420-550万； 独栋面积420-430平方米，独栋总 价780-1100万。一次性付款98折， 按揭99折
加州城——南京城市别墅新标杆
关注点——针对南京城市中产量身打造的以第一居所为主的住宅产品。两山环抱、高尔夫缠绕。1-1.5居所的区位条件以及亲民高尔夫给项目带来更广阔的客源

典型 项目
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