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济南市商业市场研究报告
合富辉煌山东公司市场研究部
.1.4
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目 录
前 言对济南商业发展与消费的感性认识一、济南市商业市场发展概况1，济南市商业发展历史.......6
2，济南市商业地产发展历史..........8
二、济南市商业市场现状总体分析1，济南市宏观经济环境分析..........9
2，济南市商业市场现状综述........12
3，济南市商业地产现状分析........12
三、济南市重点商圈分析1、综合类商圈...........14
1.1花园路商圈...........14
1.2 西市场商圈..........16
1.3 经四路商圈..........18
1.4 英雄山商圈..........20
2、专业类商圈...........23
3、泉城路商圈...........25
3.1商圈分析...25
3.2从南京新街口看泉城路发展方向28
3.3区域商业地产个案分析....31
四、济南市商业市场发展方向
36
1，政府商业规划......36
2，商业中心规划解析及预测........40
3，商业地产发展预测.........41
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前 言
年，跳跃性增长的外汇储备，不断加大的人民币升值压力，急剧扩大
的居民存款余额，调动了政府加大房地产投资力度，努力拉动内需的积极性。而
商业地产更是提供税收、吸纳大批劳动力，带动制造业、物流业等上下游产业发
展，启动内需、拉动地方经济的引擎。于是一时间，地方政府支持与民间投资冲
动齐头并进，全国范围内刮起了一阵商业地产风，造成了我国很多地区商业地产
的空前繁荣……
然而历来商业市场风起云涌，引无数英雄尽折腰……
商业地产虚火繁荣的背后是空置率的大幅提高，招商的艰难困境，运营的频
频失利，售后返租承诺的无法兑现……，于是，各地上演了诸多业主与开发商，
开发商与运营商，运营商与商家之间的纠纷……

在如此不利的大环境下，济南的商业地产同样步履维艰，至今，没有一份满
意的答卷呈现给依然饱含热情的投资者。事实证明，短视的开发模式已经被投资
者所摒弃，那么面对当前巨大的投资需求市场，我们该如何突破商业地产的发展
瓶颈，提高商业地产的运营成功机率，重拾投资者的信心呢？
鲜明的主题定位，统一的经营管理被誉为商业地产成功的不二法则。本研究
报告不涉及商业地产项目后期经营管理的分析讨论，而重在从市场的角度，通过
研读商圈的发展历史，业态变化及功能轮转，探究现存诸商业地产项目兴败的根
因，论证符合市场的鲜明定位对于商业地产成败的决定性作用，并试图预测城市
商圈、商业地产的发展前景

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对济南商业发展与消费的感性认识
济南消费市场缺乏真正的知名品牌

真正的高端消费人群在济南消费量不大

休闲娱乐的知名品牌一直没有好的机会进入济南

部分奢侈品已进入济南，但数量依然不足，引进步伐一般

济南消费区域档次划分明显，各个商业区也缺乏清晰的定位与主题特色，可
以看出城市多中心商业格局仍需培育，有待成熟后产生商业聚集效应，强化
各中心商业区的商业辐射力

目前济南的商业区核心区相比较一线城市而言仍存在较大差距，可以说没有
形成高密集商业区

济南没有真正意义上的步行街，并且步行街规划及运营不够理想

济南没有国内乃至国际知名百货公司，济南老的传统百货已经逐渐衰败，可
以说缺乏真正意义的购物中心，但是以超市为主国际零售业巨头早已经落户
济南，并在选择二店地址，商业市场逐渐随城市化进程加大快速升级

类似星巴克的知名品牌在济南选择不到合适的店面，城市还缺乏为中高端商
业品牌经营的良好与成熟的平台

优良的商业地产项目较少，地方商业运营经验明显有失水准，复合地产运营
能力有待成熟，外地知名品牌商业地产发展商开始逐鹿泉城，寻找发展扩张
机会，与本土发展商展开割据之战

目前济南社区商业发展较快，华联、统一银座社区店满城布点。
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