文化综合体解析 罗斌 研究发展部 .6月 @上海 华侨城 金茂大厦 新天地 世博会中国馆 江城壹号 彭城壹号 上海展览中心 上海体育场 万达广场 含社区活动中心及健身馆的小区 西安大唐不夜城 上海世博礼品专卖店 央视中心 东方明珠 同乐坊 西湖风景区 田子坊 哪些是文化综合体？ PART 1 背景研究 PART 2 定义研究 PART 3 分类研究 PART 4 转化研究 PART 6 文化设施策划参考 PART 5 咨询建议 目录 PART 1 背景研究 PART 1 背景研究 政策、产业、消费三大层面因素是文化综合体开发的宏观背景 政策推动——文化综合体是顺应国家新兴产业导向，符合政策扶持范围的重要内容。 近年来，随着国家文化产业振兴计划提出，国民经济的迅猛发展，文化产业爆发出强劲的生命力，已经成为中国经济发展的新的增长极。国家“十二五”规划明确提出，将文化产业发展作为国民经济支柱产业。在这一宏观背景下，各地各级政府对于文化产业载体开发的支持热情空前高涨。文化综合体的提出可以适时抓住这样的一个机会，充分调动政府的积极性，为项目在政策优惠上，在土地转性条件上，在招商推广协助上，在周边环境整治上以及与先关部门协调的良好局面。产业转型——文化综合体是构建城市文化核心和现代服务业发展载体的重要抓手。 未来城市发展的阶段，其核心应该是从工业区递进到商业区再递进到文化区，即现代化的城市，应该以文化区为核心。文化产业作为新兴、新型的现代服务业，有文化这个灵魂，更容易、也更应该形成一个中心，以形成城市文化资源共享共荣的载体，从而提高、增强城市的影响力、集聚力、辐射力及竞争力。消费升级——文化综合体是满足政府、市民、企业和投资者诉求的重要载体。 文化综合体与多种对象存在交集，其中包括了政府对城市形象、城市精神、土地经营、产业平台、税收就业的诉求，包括了市民追求文化服务与文化消费的诉求，包括了文化企业追求创意环境、资源要素、发展机会、配套扶持的诉求，以及包括了投资者在对投资效益、投资模式的诉求、这些诉求都可以在文化综合体项目中获得同时实现的机会 政策推动 产业转型 消费升级 文化综合体开发升温的其他原因 开发与投资主体群体增加 各类文化企业都参与到文化综合体的开发与研究中，而不是以往仅由开发商主导的地产开发，由于文化经营能力突出，加上资金积累与扶持跟进，很多企业都参与到该类项目中，未来以文化为主题的项目开发会越来越多。随着金融资本逐步开始对接文化产业，进一步对文化类地产项目形成利好。开发商资源整合能力加强 现在越来越多开发商资源已经不限于在一次性开发物业，更多开发商具备了商业资源整合能力、运营能力与资金能力，追求拥有更多长期经营价值的物业。而文化的概念吸引力，文化内容的长期经营力让开发商加大这方面资源整合能力。项目本身功能多元性需求 区别于单一功能项目，综合体的多功能组合可以扩大消费者群体，提供多样化产品及服务，使消费链、服务链拉长，对各种功能物业带来价值提升机会。同时，文化类项目更符合了未来人们不断增加文化类消费的潮流。政府鼓励文化消费性项目 纯粹文化经营项目对资本与能力要求很长，相应项目回报周期长，因此为了鼓励这类项目发展，政府鼓励开发商以综合体方式平衡资本，参与开发文化内容，使开发商获得发展信心。此外政府开始关注到文化项目对城市形象、的提升作用，也纷纷主动参与到公共文化设施的项目开发中。土地集约开发与综合商务成本考虑 因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体 PART 1 背景研究 与文化综合体紧密相关的三个阵营，但他们都还在摸索阶段，并没引领文化综合体发展 第一阵营 商业主流开发商包办85%的综合体开发，主要有万达、宝龙、华润、中粮和新进的龙湖、万科、绿城，其中大部分开发商开始有意向或动作将文化作为核心亮点进行综合体开发。第二阵营 旅游项目开发商主要有华侨城、港中旅、恒大等大型开发商以及地方开发商，其中华侨城、港中旅、恒大的项目开发进程较慢，反而是各地依托旅游资源开发成立的中小开发商是这个阵营的先锋。但是这个阵营的很多项目也称为旅游综合体，与文化综合体似乎有些交叉。第三阵营 政府相关部门政府的公共服务设施建设近些年开始提速，尤其是这几年围绕CCD建设带动了大量多类型的公共服务设施集中建设，使文化综合体与公共文化设施紧密相连 PART 1 背景研究 当前对文化综合体的定义很多，但其中大部分比较模糊，与其他综合体概念的区分还比较难 关于文化综合体的某些定义：1、文化综合体是以文化为主导，融合旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业的结合体。2、文化综合体是一个包含多种文化的和谐的人类群体或社会实体。3、文化综合体是以文化消费为核心衍生出来的建筑群体 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。万达广场。“旅游综合体”是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。深圳华侨城就是一个典型案例 比较城市综合体、旅游综合体的定义，现在很多文化综合体定义似乎和他们并没有太大区别 PART 1 背景研究 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看