张江板块总部型办公市场格局
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张江集电港
世和商务中心
展想广场
矽岸国际
张江大厦
张江创新园
惠生中心
莲花研创广场
科研用地
办公用地
目前区域内主要在租/在售的总部型办公市场分布格局： 科研性质用地项目：张江集电港、世和商务中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、矽岸国际、张江集电港一期
科研用地性质总部型办公市场
项目基本概况
张江集电港为大型总部办公项目，总建面达250万方，包含3层的独栋型总部办公、小高层办公，当前以出租为主，不同期数产品因建筑年代、产品差异，租金差异大；单栋面积在1500-5000㎡。 张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右，目前均已售罄，其中张江创新园单栋面积在1800-3000㎡左右，世和商务中心单栋面积在1000-2000㎡左右； 惠生中心、莲花研创广场为新建项目，以多层总部办公为主，单层面积2000-2300㎡，单栋面积在8000-9000㎡左右，标的较大；
销售情况分析
当前莲花研创广场暂无成交数据，张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态； 小独栋多层：张江创新园总体量仅24221㎡，年去化量最多仅10513㎡，参考性不大，整体成交价格逐年上涨；张江集电港二期由于开发年代较早，近期去化量最高为36833㎡，整体价格逐年上涨至达26018元/㎡； 小高层：张江创新园共3栋小高层，12年去化2栋，去化量56840㎡，集电港一期12年成交1栋房源，由于小高层单栋体量大标的高，整体单价实现度不高，最高为张江创新园18706元/㎡；
总部型办公档次分类
品质：大盘规划，品质、产品力较好，档次较高 配套：自身配套完善 运营：速度较快，价格实现较高，目前已运营成熟
品质：建筑品质、产品力打造较高 配套：新建项目，配套一般 运营：莲花标的大，无成交；整体运营及客户入驻情况不理想
品质：建筑品质一般，档次较低 配套：有一定配套设施 运营：客户出租及入驻情况良好，运营较为成熟
重点研究案例：张江集电港、张江创新园（独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）
总部型办公参考案例—张江集电港
张江高科技园区产业基地园区之一，规划面积达3.75平方公里，科研用地性质为主，各项配套设施完善
占地面积：规划面积约3.75平方公里 分区分期：共分为A、B区，A区包含集电港一期、二期科技领袖之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期（四期西块建设中），B区建设中 用地性质：一期有部分办公用地、其他均为科研用地 自身配套：龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等 交通配套：二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公共自行车租赁 租金：一期2.0-2.6元/㎡/天，二期2.5-3.0元/㎡/天，四期3.0-3.2元/㎡/天
总部型办公参考案例—张江集电港一期
一期规划为8栋6-10层小高层，除2栋办公性质纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以石材为主
张江集电港一期规划图，总共规划8栋小高层建筑，6-10层，其中1#、4#楼为办公性质，其他为科研用地性质，6#为两层食堂，9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻

地上车位+地下车位，满足客户停车需求

一期立面用材：石材+玻璃幕墙； 6-10层为主； 单层面积700-2000㎡；
总部型办公参考案例—张江集电港一期
由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%；当前租金水平在2.0-2.6元/㎡/天
集电港一期由于开发年份较早，供求主要集中在，办公性质产品成交均价5500-6000元/㎡，科研性质产品成交均价4500-5000元/㎡；同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%； 成交1栋10层楼房，单层面积约2000 ㎡，总成交面积19178㎡，成交均价14000元/㎡； 租金情况：基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.0-2.6元/㎡/天

总部型办公参考案例—张江集电港一期
一期共有约73家企业入驻，基本为小型企业，占比达81%
一期共有约73家企业入驻，基本为小型企业，占比81%，大、中型企业分别仅占比4%、15%

总部型办公参考案例—张江集电港一期
大型企业全部为整栋购买后自用，使用面积一般在20000-22000㎡
一期大型企业仅3家，均为整栋购买10-11层小高层自用，使用面积在20000-22000㎡之间； 当前3家大型企业均属于不同行业，分别是制造业、信息软件类、科学研究；
大型企业分析
总部型办公参考案例—张江集电港一期
中型企业基本为整层或半层，使用面积一般在1000-2400㎡；行业为科学研究类、建筑业为主，其次为高新技术制造业
中型企业共11家，基本为租赁使用，使用面积在1000-2400㎡之间； 行业以科学研究类、建筑业为主，占比分别达36%、27%，其次为制造业，占比18%；
中型企业分析
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