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张江总部办公案例研究项目研究同策咨询47P 金牌
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资料类型 咨询调研
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上传时间 2017-11-28
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      资料简介
     
    张江板块总部型办公市场格局

    张江集电港
    世和商务中心
    展想广场
    矽岸国际
    张江大厦
    张江创新园
    惠生中心
    莲花研创广场
    科研用地
    办公用地
    目前区域内主要在租/在售的总部型办公市场分布格局: 科研性质用地项目:张江集电港、世和商务中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场办公性质用地项目:张江大厦、展想广场、矽岸国际、张江集电港一期
    科研用地性质总部型办公市场
    项目基本概况
    张江集电港为大型总部办公项目,总建面达250万方,包含3层的独栋型总部办公、小高层办公,当前以出租为主,不同期数产品因建筑年代、产品差异,租金差异大;单栋面积在1500-5000㎡。 张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右,目前均已售罄,其中张江创新园单栋面积在1800-3000㎡左右,世和商务中心单栋面积在1000-2000㎡左右; 惠生中心、莲花研创广场为新建项目,以多层总部办公为主,单层面积2000-2300㎡,单栋面积在8000-9000㎡左右,标的较大;
    销售情况分析
    当前莲花研创广场暂无成交数据,张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态; 小独栋多层:张江创新园总体量仅24221㎡,年去化量最多仅10513㎡,参考性不大,整体成交价格逐年上涨;张江集电港二期由于开发年代较早,近期去化量最高为36833㎡,整体价格逐年上涨至达26018元/㎡; 小高层:张江创新园共3栋小高层,12年去化2栋,去化量56840㎡,集电港一期12年成交1栋房源,由于小高层单栋体量大标的高,整体单价实现度不高,最高为张江创新园18706元/㎡;
    总部型办公档次分类
    品质:大盘规划,品质、产品力较好,档次较高 配套:自身配套完善 运营:速度较快,价格实现较高,目前已运营成熟
    品质:建筑品质、产品力打造较高 配套:新建项目,配套一般 运营:莲花标的大,无成交;整体运营及客户入驻情况不理想
    品质:建筑品质一般,档次较低 配套:有一定配套设施 运营:客户出租及入驻情况良好,运营较为成熟
    重点研究案例:张江集电港、张江创新园(独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟)
    总部型办公参考案例—张江集电港
    张江高科技园区产业基地园区之一,规划面积达3.75平方公里,科研用地性质为主,各项配套设施完善
    占地面积:规划面积约3.75平方公里 分区分期:共分为A、B区,A区包含集电港一期、二期科技领袖之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期(四期西块建设中),B区建设中 用地性质:一期有部分办公用地、其他均为科研用地 自身配套:龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等 交通配套:二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公共自行车租赁 租金:一期2.0-2.6元/㎡/天,二期2.5-3.0元/㎡/天,四期3.0-3.2元/㎡/天
    总部型办公参考案例—张江集电港一期
    一期规划为8栋6-10层小高层,除2栋办公性质纯办公楼外,其他均为科研用地性质,立面用材以石材为主
    张江集电港一期规划图,总共规划8栋小高层建筑,6-10层,其中1#、4#楼为办公性质,其他为科研用地性质,6#为两层食堂,9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻

    地上车位+地下车位,满足客户停车需求

    一期立面用材:石材+玻璃幕墙; 6-10层为主; 单层面积700-2000㎡;
    总部型办公参考案例—张江集电港一期
    由于一期开发年份较早,整体成交价格较低,同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%;当前租金水平在2.0-2.6元/㎡/天
    集电港一期由于开发年份较早,供求主要集中在,办公性质产品成交均价5500-6000元/㎡,科研性质产品成交均价4500-5000元/㎡;同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%; 成交1栋10层楼房,单层面积约2000 ㎡,总成交面积19178㎡,成交均价14000元/㎡; 租金情况:基本满租,当前对外出租房源不多,租金2.0-2.6元/㎡/天

    总部型办公参考案例—张江集电港一期
    一期共有约73家企业入驻,基本为小型企业,占比达81%
    一期共有约73家企业入驻,基本为小型企业,占比81%,大、中型企业分别仅占比4%、15%

    总部型办公参考案例—张江集电港一期
    大型企业全部为整栋购买后自用,使用面积一般在20000-22000㎡
    一期大型企业仅3家,均为整栋购买10-11层小高层自用,使用面积在20000-22000㎡之间; 当前3家大型企业均属于不同行业,分别是制造业、信息软件类、科学研究;
    大型企业分析
    总部型办公参考案例—张江集电港一期
    中型企业基本为整层或半层,使用面积一般在1000-2400㎡;行业为科学研究类、建筑业为主,其次为高新技术制造业
    中型企业共11家,基本为租赁使用,使用面积在1000-2400㎡之间; 行业以科学研究类、建筑业为主,占比分别达36%、27%,其次为制造业,占比18%;
    中型企业分析
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