先做旅游——华侨城及属下四大主题公园
1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城，并由香港中旅集团参
照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人资
金、技术、人才的窗口和基地。于是，被后人称为“中国主题公园之父”的马志民先生开始带
领着一班人探索以一种全新的理念建设这座具有里程碑意义的大型旅游城

1989年9月，在国内外50多位著名专家学者的指导和参与下，经过半年的总体规划和长达
两年的景点策划与效果设计，又经过为时两年的精雕细琢，国内第一个旅游项目——“锦绣中
华”在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。“一步迈进历史，一日畅游中华”的理念强
烈地感召和震撼着人们。这个中国第一个现代意义上的主题公园也是世界上规模最大的微缩景
区，锦绣中华占地30多万平方米，它选取中国84个最有代表的山水名胜，古代建筑景点按1:15比
例建造，融华夏五千年历史文化于一园。华侨城开始热闹起来，每天游人如织，形成了空前的
火暴盛况，一时间几乎成为深圳旅游的代名词。它当年即收回投资，几年之后又成功上市

随后，被誉为“中国第一村”的中国民俗文化村于1991年10月开业。它占地20万平方米，
是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居建筑的大型文化旅游景区。它共选取中国21个民族
的24个村寨景点按1:1比例建造，并有上千名来自各地区、各民族的艺员和员工进行表演，由民
俗文化村推出的大型民族歌舞《绿宝石》、《蓝太阳》和大型广场表演《中华百艺盛会》等，
被誉为中国民族舞蹈艺术、广场艺术的经典

1994年6月，汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情于一园的世界之窗隆重登场。它
是一个展示世界历史文化的大型旅游景点，是广东省最大的旅游企业，占地48万平方米，共建有118
个旅游景点，其创作表演的大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致

它先后举办了国际民间艺术节、日本文化周、国际啤酒节、圣诞狂欢节等活动，相继推出
了由数百名中外演员同台共演的大型广场艺术晚会《狂欢之夜》、《梦之旅》、《创世纪》，
以宏大的气势，精湛的表演被专家誉为旅游文化精品。大型室内滑雪场、科罗拉多大峡谷漂
流、金字塔幻想馆等参与项目，更领导旅游新潮流

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运用现代休闲理念和高科技成果兴建的欢乐谷，是华侨城的第四大主题公园。项目占地面
积17万平方米。该公园在功能上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主题公园形成互补，并运
用了多项现代科技与旅游成果，其中欢乐谷四维动感影院是亚洲的第一座动感影院，欢乐谷的
玛雅海滩水公园获1999年国际水公园“行业创新奖”

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除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾
大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢
乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山
郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体
的，面积达5平方公里的旅游之城

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十几年来，华侨城的主题公园搞一个火一个，作为升级产品的深圳欢乐谷取得巨大成功

欢乐谷二期2002年5月开业，当年税后利润就达到5000多万元，净资产收益率在15%以上

据分析，未来中国主题公园的发展可能仍然会集中在珠江三角洲、长江三角洲和北京－天
津地区的大型城市。而华侨城主题公园下一步的发展思路是，把欢乐谷模式做到北京去，若北
京的参与性主题公园“欢乐森林”成功，将在上海更大规模地拷贝深圳欢乐谷模式。“像上海
这么大的城市，肯定可以搞一个主题公园，而现在还是空白。”华侨城董事长肖德中如是说

后做地产——“波托菲诺”：旅游地产的先驱
如果说，旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要素，除
了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——“波托菲诺”

华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的

华侨城波托菲诺再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，建于华侨城西
部，占地达80万平方米，建筑面积108万平方米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特
区第一大盘，俨然成为华侨城的城中城，但其容积率却仅为1.23，总规划为4500户，居住人口
15000人。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。另外，还
有绿地3万平方米、道路2万平方米、水面与荔枝林面积15万平方米。项目共分三期开发（一期
“天鹅堡”、二期“纯水岸”[在售]、三期在开发），推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖
项

由于华侨城内四大主题公园的开发成功，极大地改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文
环境，使周边环境之优美就是比做“皇家御花园”也不过分，其南向荔枝林、东倚欢乐谷和
燕含山、北靠高尔夫练习场和华侨城花园，环拥燕栖湖。这一在深圳乃至全国都少有的居住环
境，为这一房地产项目带来极高的附加值和未来的升值潜力

为了提升项目品质，华侨城聘请了欧美著名的设计师来规划设计该项目，在设计构思中运
用了新都市主义的规划思想，意义在为人们创造一个具有浓郁人文气息及地中海异国情调的社
区，目的是通过“波托菲诺”主题居住概念的规划设计，使其成为华侨城主体景观的有机组成
部分，成为一个具有浓厚文化内涵和浓郁异国情调的住宅小区。而华侨城以完美的地域景观、
人文景观而著称。它别具一格的居住环境、景观环境、人文环境，赋予了“波托菲诺”丰富的
历史、文化内涵，同时通过居住主题的创造、烘托来展现“波托菲诺”的建筑风格，使主题旅
游和主题住宅小区能够融合与统一

丰富的建筑形态适应不同居住心理
波托菲诺不同于一般的小区，它的建筑形态跨越了高层、小高层、多层、联排别墅和独立
别墅等多种形态，不同形态的建筑之间根据自然景观最大化原则来布局，形成了错落有致的视
线。这在很大程度上克服了现代城市小区以高层为主的、单调的建筑形体和样式。天鹅堡一期
背靠谛诺山，所在地势最高，它雄伟的高层俯瞰整个波托菲诺，给人以大气尊贵之感；而纯水
岸则紧临燕栖湖，它低矮的多层和联排别墅与湖面形成自然的衔接，给人以亲和惬意之感。后
来开发的天鹅堡二期又有了小高层，它兼具景观优势和舒适感。视线上的丰富只是一个方面，
更为重要的是，建筑的不同高度、不同体量契合了不同客户的心理需求。根据自然地表形态的
特征，波托菲诺的建筑布局相应地丰富多变，为居住提供了最适宜的范本

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