建 生 活 营销的重点不仅是说什么，更重要的是你做了什么 除了现场推广与案场活动外，我们是否还有其他手段能够完善我们的策略体系，在案场，如何全面系统的营造成熟生活配套氛围，也成为客户做出选择购买的又一诱因 改造产品以适应消费者，化被动为主动 具体方案： 商业街的招商与运营 概况： 水岸商业街，项目核心地带，紧邻会所，36间建筑面积5865㎡ 特点分析： 封闭式社区商业街区 面积总量过大 （人均标准0.7平米：800户*3.5人/户*0.7=1960平米。《城市居住区规划设计规范》 空间层次丰富，富有水岸、庭园特色，可充分与自然融合 一、二楼以上为叠加公寓，街区功能复合 单铺面积单一且较大，单位面积经济性能较差 约100-110平米（18间）、约210-220米（18间））， 结论： 社区商业配套总量较大，必须赋予或引入其它元素的商业主题来丰富和完善街区商业功能 街区消费群体（主要为本社区居民）近期积聚度较弱，无商家吸引力 主动建造典型商业店铺，而非被动招商 商业街区与叠加公寓为功能复合体，租售方案应综合兼顾 商业街定位：细分街区功能，引入度假公寓元素：拿出部分物业打造“盛高·朱家角度假酒店式公寓” 功能划分： 庭园中心街：社区生活服务主力店+休闲店 庭园西街：其他生活服务配套店 庭园东街：文化廊（引入水乡、古镇特色商业或某类艺术街区） 确保启动核心区商业，以利销售，后期完善两冀商业功能 商业营运模式： 第一步：以自主投资为主在商业街中心开 设第一批生活与休闲特色或必备店（5-10家）（08上半年主要目标） 第二步：1-3年内的商业营运，逐渐引入外来商家，完善整体商业功能 第三步：3年后商铺出售方案，长期商业运营管理 23A68101213A161820 21 22 23 23A 25 26 27 28 29 30 31 32 33 33A 35 36 首期启动区域1 首 期 启 动 区 域 2 商业核心区 商业街西区 商业街东区 本项目商业街区的出路选择 方式 建议 剖析 1、商业街的运营同步住宅销售进行，开出： 便利店，干洗店，咖啡屋，果蔬店，书店，画廊等。 2、确保已入住业主以及周末前来生活的业主能够得到基本的生活服务保证 商业营运外包建议 1、开发商在社区内的一些固定的主要的路线及景点设置一些精致漂亮的小房子作为便利小商店，雇一些商贩在这里卖水果、蔬菜、鲜花、饮料、报刊杂志等。 2、先期在总预算容许的情况下，可以以免场地费或其他优惠方式，贴一部分钱让小商贩在这里经营进驻，甚至可以开发商雇人营业。并能够吸引社区内外的消费者到小区内购物消费。可以在社区外做一些导视宣传物料。 3、在传艺堂内或水岸边的表演台上定期请一些民间艺术家或乐队表演。 社区内其他生活配套的打造 在总预算内拿出20－30%的费用进行社区内生活环境的建设，对社区内的生活配套设施进行投资，如前面提到的商业街的商户入驻，商业街内便利小商店的建设及摊贩的雇佣和优惠措施 营销费用的比例建议 所有项目都在卖生活，生活就不再稀奇？ 错！ 说生活 当我们改变了远郊别墅的产品开发模式，在远郊别墅营造出市区的生活氛围，那么这种摒弃了别墅产品华而不实，并且看起来真的融合了城市生活诸多元素的新型生活别墅，必然激起对别墅生活的强烈向往 宣传目的思考 从市场分析来看，楼市消费呈持币观望的状态的本质是：并不是国家市场不好造成的消费力不足，而是投资心理信心不足。对于存有潜在消费要求的人们，我们在加大了人群对生活的刚性需求的同时，更需要给足消费信心来购买 宣传通路的思考：由别人的成功看营销的本质 2005年蒙牛凭借“超级女生” 将企业的营销模式从单一的媒体计划变为话题与事件的联合擂台。当所有人将注意力集中在“喜爱、喜爱哪个”或是“反对、反对什么”的时候，很少有人看到事件幕后的真实：它真实有效地调动了人群的积极性、并将社会学家、音乐学家牵扯其中，然而这场无论有无分晓的全民争论，这种媒体事件营销的巨大影响力，居然将一个平凡少女造就成了精神领袖，而商家也从中获取了可观的进帐 佘山3号在06以首创16联版“媒体楼书”，这种形式从版面规模、视觉效果上形成强烈的视觉冲击力，为开盘储备了充足的人气，而其媒体连载刊登方式，开辟固定版面，连续密集地发布报广连载，有效地将产品品质特点持续传达给受众。通过观念先行，舆论爆炒，推广效果出众，为项目热销奠定了坚实的基础。随后的2007年，重庆、南通等各地纷纷效仿成功。时至今日，这种模式仍旧是所有房地产广告类型中最具爆破力的一种。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看