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第一部分 市场调研
汉中市宏观经济形势分析 3
汉中市房地产概况及特征 19
项目住宅部分竞争区域市场调研 21
住宅消费者调研及分析结论 37
汉中市商业基本情况及消费者调研分析 39
第二部分 前期策划
项目地块分析 62
项目住宅部分定位 67
项目住宅部分建议 76
项目商业部分SWOT分析 88
项目商业竞争对手分析 91
项目商业部分定位 99
项目商业规划布局建议 106
太白路以南地块定位建议 123
第三部分 投资估算
整体开发节奏建议 127
太白路以南地块财务估算 128
太白路以北地块财务估算 137
项目整体现金流 145
附件1：《住宅消费者定量分析报告及深访记录》 146
附件2：《高层电梯公寓现实消费者定量分析报告及深访记录》 180
附件3：《商业深访记录》 197
第一部分：市场调研
汉中市宏观经济形势分析
汉中市国民经济总体运行状况
宏观经济环境调查
汉中市概况
汉中市位于陕西省西南部，北依秦岭，南屏巴山，汉江横贯东西。西南与甘肃、四川毗邻，东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤。全市辖汉台、南郑、城固、洋县、勉县、西乡、略阳、镇巴、宁强、留坝、佛坪共11个县区，234个乡镇（办事处）。全市总面积2.7万平方公里，人口372万。汉中气候温和，资源丰富，有“西北小江南”之称，具有较大的经济发展潜力

汉中市近年经济指标
地区生产总值
资料来源：汉中市统计局
2001～2004年，汉中地区生产总值年均增长8%，与全国同期平均增长率持平

2003～2004年，年增长率均在9%以上，呈现加速增长的势头

经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展

产业结构
资料来源：汉中市统计局
农业是汉中传统优势产业，产业增加值逐年增长，在整个产业结构中所占比重一直保持在23%以上，这对很大程度上“靠天吃饭”的农业来说很不容易

2001～2004年，第三产业增加值年均增长11%，成为拉动汉中经济发展的主要因素。第三产业比重也从2001年的37%提高到2004年的40%
第二产业波动较大，这与汉中工业化水平整体较低，尚没有形成支柱工业有很大关系。2003～2004年，汉中工业回升，工业产值和增加值快速增加，2004年第二产业增加值在整个产业结构已占到36.36％，比例接近第三产业。如果汉中工业增长势头得以保持，整个城市将有望实现经济总量较大幅度的提升

社会消费品零售总额
资料来源：汉中市统计局
2001～2004年社会消费品零售总额稳步增长，年均增长率7.6%，其中2003年和2004年增长率分别达到9%和10.4%，呈现快速增长的趋势，说明汉中商业零售的发展速度加快

◆ 城镇居民可支配收入
资料来源：汉中市统计局
城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。从2001～2004年，汉中城镇居民可支配收入呈现稳步增长趋势，年均增长率8.7%，其中2004年城镇居民可支配收入5,748元，比上年增长10.9%，增幅较大

城镇居民人均消费性支出
资料来源：汉中市统计局
2001～2004年，汉中城镇居民人均消费性支出年均增长率达12.6%，其中2004年人均消费性支出4,574元，比上年增长14.2%，高于居民可支配收入年均增长率（10.9%），反应出汉中市居民消费意识强，对未来收入的预期比较乐观，这为城市商业的进一步发展提供了有利条件

城乡居民年末储蓄存款余额
资料来源：汉中市统计局
2001～2004年，城乡居民年末储蓄存款余额年均增长16.3%，增长速度较快。2004年全市人均储蓄存款余额达到5,000元。居民收入的快速增加为改善生活质量创造了条件，也为城市房地产、商业、餐饮、娱乐等行业的发展带来机遇

居民消费价格指数
居民消费价格指数反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况。从2001～2004年汉中市居民消费价格指数变化趋势看，除2002年消费价格指数较低外（99.7），2003年、2004年居民消费价格指数较高，尤其是2004年物价比2003年上涨6.2%，居民生活成本提高

居民消费价格指数较高，另一方面，也说明汉中商品供应和竞争还不充分，商业还有较大的发展空间

人口增长状况
年份
城市总人口（万人）
比上年增长
（万人）
非农业人口
（万
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