2010年房地产市场分析报告
2011年1月21日
壹 市场分析
宏观市场
经济平稳较快增长。实现地区生产总值935亿元，增长13.5%；全社会固定资产投资1000亿元，增长28.6%；社会消费品零售总额369.4亿元，增长19%。三次产业结构调整为16.2:47.3:36.5。发展质量逐步提升。完成财政总收入232.3亿元，增长28.6%；其中一般预算收入90.2亿元，增长36.3%。提前实现“十一五”规划目标。100个工业新增长点项目投产达效，规模以上工业利税、利润增长20%和24%。一批重大基础设施开工建设

人民生活继续改善。城镇居民人均可支配收入达到16850元，农民人均纯收入6000元，分别增长10.5%、10%。金融机构各项存款余额突破1000亿元，其中城乡居民储蓄存款余额452.9亿元，比年初增加54.5亿元。城镇登记失业率3.1%，居民消费价格总水平下降0.7%

建筑业增加值增长20.8%。推动消费扩量升级，形成一批消费亮点。全市新增汽车销售2.8万辆，完成商品房销售514万平方米，分别增长79.1%、130.6%

交通设施更加完善。226省道北延段和区内徐新路、港前路、徐圩大道等7条道路快速推进，基础设施建设框架全面拉开。申报国家东中西区域合作示范区取得积极进展

政策分析
2011年房地产仍将进入调整期
涉及方面
复苏期
高涨期
调整期
城市发展
规划启动，城市工地
拆迁增加，人口外移
城建加速，工地竣工
开发投资
投资增加，占比上升
投资骤增，占比新高
投资放缓，贷款减少
政策反应
扶持为主，托市救市
清风拂面，规范为主
规范打压，挤压泡沫
量价关系
量价稳升，供求平衡
量价骤升，供不应求
价格虚高，供求失衡
企业表现
利润薄弱，追求回笼
利润丰厚，捂盘惜售
风险出现，企业套现
投资性需求
投资退场，自用进场
投机重现，投资增加
恐高撤离，观望成风
客户构成
本地为主，外来较少
外地为主，境外入场
本土投资，最后接棒
政策影响低于预期，通胀压力反哺楼市
经济面——国内经济增速小幅回落，防通涨成突出任务
政策面——差别化信贷，预售金监管政策频出，楼市调控逐渐深入
土地面——典型城市土地成交回落，高地价整体水平有所下滑
市场面——政策影响低于预期，部分城市成交现下滑势头，房价保持平稳
企业面——三四线城市积极获取规模性地块，沪深地产股止跌回升
新政下，房地产市场呈现三个挤压趋势，中长期房价趋于平稳
1、受到当前负利率、通胀压力以及限购令影响，地产投资挤向高端豪宅市场；
2、受到一线城市限购影响，部分资金挤向二线城市；
3、限购、限贷等行政干预措施，部分资金挤向商业市场

受到首付提高、多套投资被限等因素影响，中低端住宅市场影响较大，高端项目逆市表现平稳。短期调控力度有限，但房价回升势头受到一定影响，在临近年末冲刺全年销售任务的压力下，房价有可能出现松动，但幅度不会太大，从中长期来看，房价趋于平稳

行业市场
连云港市房地产市场整体概况（不含政策性住房）
2010年供应情况（项目动态）
一月新推房源汇总
域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦中心
建院未来城
推出82-309平米精装级办公楼
均价5500元/㎡
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新浦北区
万山城市花园
市中心稀缺多层 精致小户型 纯现房仅十套
均价5400元/㎡
现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米，购买A9#楼送电地暖及太阳能，B5#、B6#房源没有优惠活动
万润顺泰园
推出面积113-128㎡两房、三房房源
均价4000元/㎡
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新浦西区
嘉禾盛世豪庭
推出纯多层96-140平米，共36套新房源
均价3600元/㎡
一次性付款每平米优惠60元，按揭贷款每平米优惠40元；
连云区
日出东方
推出80-99平米小户型28套新房源
最低价4300元/㎡
推出10套特惠房源，起价3299元/平米
平山转盘
久和国际新城
三期88-120㎡共66套房源元旦正式预约，压轴27席，80-120平米新春特供
均价3700/㎡
新客户购房可享受20元/㎡优惠；
好莱坞
VIP认筹1万抵2万，限量48套，全实景园林/纯版式3房
均价3800元/㎡
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金源金凤凰
推出多层住宅及嘉年华商铺；
均价3500元/㎡
新年购房赠送礼包
宋跳
千叶花园城
推出4栋多层，120多套房源
均价3300元/㎡
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二月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦北区
富邦万得园
已推房源1#-9#楼纯多层已售出八成，项目将于2月底左右推出11#-14#楼房源；
均价3300元/㎡
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万山城市花园
推出多层小户型，纯现房10套
均价5400元/㎡
现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米；
新浦新区
中央华府
推出第四期房源高层
均价5500元/㎡
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海州区
河畔花城
13#，23#高层楼正式接受预定
均价3800元/㎡
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宋跳
连众滨海名都
推出5#、6#、12#、13#楼多层，130多套新房源；
均价3100元/㎡
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三月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦北区
富邦万得园
一期开盘热销80%，珍藏多层房源对外公开
3000元/㎡起价
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三禾城中城
推出10套空中别墅现房，即买即住
4600元/㎡起
现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米；
新浦新区
香溢江南
推出三期三期雅园阳光排屋
5300元/㎡
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新浦西区
海基悦城国际
新推80套左右高层房源，主力户型90-100平米
4300元/㎡
购房可享受9.8折优惠
连云区
日出东方
加推10套高层94-110㎡现房
4500元/㎡
3月31日前购买可享受最后优惠；
金源金凤凰城
推出二期54-66平米小高层小户型精品公寓，首付6万元
公寓价格待定，期房多层均价3600元/㎡
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好莱坞
一期部分现房限时发售，东3#楼多层加推3房持续认筹
3800元/㎡
现认购交1万抵2万元
港城金三角
精品核心商铺盛大公开
5000元/㎡
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平山地区
久和国际新城
3期小高层30席88-123㎡
3700元/㎡
300份大礼3月钜献，1.交定金10000元，签约时可得大红包（直减房价）；
海州区
河畔花城
13#、23#高层及小高层全城公开
3800元/㎡
现在预订享受9.6折优惠
顺安馨城
推出7
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