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D系列与E系列
第二部分 认筹分析
认筹分布
认筹两极分化，450㎡以内的小面积产品及600㎡左右的大户型产品认筹推货比较高。
C03与C05产品除了立面其他基本一样，理论上可以互补，但C05认筹明显不足，主要原因是C03产品临近水系，消化挤压主要通过价差实现。
样板间展示效果比较明显，D22认筹比例较为理想，定价中将酌情考虑样板展示带来的客户价值认知提升产生的溢价作用。
E01与E41属亲水把角落产品，景观及风水较好，认筹较为理想。
认筹结果可以作为后续定价参考，但由于认筹结果与产品本身存在高度相关性，因此仅对需供比极端高或极端低的情况进行手调修正以体现相应产品的极度稀缺性或高度市场抗性
认筹分析
第三部分 定价说明
定价策略
定价逻辑
体系构建
均价推导
定价策略
第一，以市场为导向，遵循风险最小化原则初步确定两大类产品的基准均价。基准均价反映定价体系中社区内部相对位置因素与房型因素所决定的产品价值，而风险最小化原则是因为所有的主观评分源自判断，精确判断是不现实的，以能够形成共识的下限或上限判断为基准可以降低风险。
第二，两大类产品分别定价：
原因1：策略导向。E系列产品相对均好，以D系列产品整体作为E系列产品的价值标杆，实现销售挤压，D系列作为升级产品，占据优势资源，拉大内部价差，局部树立价值标杆实现销售挤压。
原因2：风险控制。产品本身与策略导向的不同导致定价侧重点不同，分别定价并相互检验有利于控制传统主观评分可能导致的不稳定性。
第三，开盘实现60%-70%销售率
定价逻辑
均价论证
体系构建
价格制定
分要素评分，导出初步价格体系
以市场为导向，通过市场类比法推导出两大类产品均价
分要素构建价值体系
对认筹中的极端情况、价值标杆、风水、立面等因素进行修正
手调修正
定价逻辑
第一步
第二步
第三步
第四步
第五步
通过内部检验和外部检验检验价格的合理性，并加以修正
价格检验修正
第一步：体系构建
计算公式：
总价（z）＝户型总价（x）+精装花园附加（y）+ 手调修正（Z）
— 户型总价（x）＝A（基准价）+ B（价差）*｛该栋别墅加权分（C）/全部房屋加权平均分）｝
— 精装花园附加（y）＝花园面积 * 花园精装价格（650元/平米）
— A为基准价，B反映价差，A+B值决定了基准均价，B值可以有效控制整体价差。
— 手调修正因素主要包括：人为价值标杆，立面成本，认筹分析中体现出的极端情况，样板展示，以及其他特殊情况
第一步：体系构建
户型总价（x）考虑因素主要分为三大类：位置、房型和花园。
位置为核心因素，综合考虑景观、噪音和密度等等因素，比例为70%。
房型主要为内部格局的舒适型与合理性，因垄上户型已经过“千锤百炼”，因此房型比例较低，为15%。
花园作为别墅空间的重要组成部分，与房型比例相同，为15%。
D系列和E系列使用用样的定价体系，所不同的是基准均价与价差控制。
因素权重已经与销售现场和技术部进行沟通
第二步：均价论证
通过整体市场与区域市场上半年价格/成交走势分析对8月份以后至年底别墅市场走势形成基本判断。
以与垄上3期D系列产品高度相似的壹仟栋为重点个案进行分析推导出D系列基准均价（不考虑立面、精装花园、价值标杆等附加因素）。
金科帕提欧为重点参考，同时参考销售现场关于D系列产品与E系列产品的价差反馈，推导出E系列户型的基准均价
第二步：均价论证
面积区间：平米
单价区间
元/平米
200以下
300
400
500
600
700
800以上
15000
20000
25000
30000
诸子阶
燕西台
西山林语
润泽
壹仟栋
金科帕提欧
龙湾
誉天下
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