2017-09-09 海南鲁能海蓝椰风项目度营销总纲 谨呈：海南英大房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 []-GW-SZ-80我们是什么？ 我们是什么？ 我们要做什么？ 我们具备怎样的条件？ 我们要怎样做？ 项目属性界定 目标解析 市场竞争格局 项目客户界定 项目竞争发力点 项目形象界定 案例借鉴 策略总纲 策略体系 营销节点安排我们是什么？ 我们是什么？ 我们要做什么？ 我们具备怎样的条件？ 我们要怎样做？ 项目属性界定海南省省会，热带海岛生态旅游度假胜地和宜居城市 海南岛是中国少有的大面积热带滨海岛屿，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观；海口市是海南省省会，是海南旅游的集散地，是首批“中国优秀旅游城市” 商业发达：海口现有零售贸易网点33314个，社会餐饮业网点3858个，每万人拥有商业网点48个，是全国大中型城市平均水平 文教 ：海口市现有幼儿园297所，小学391所，普通中学84所，职业中学5所，技工学校3所，中等专业学校19所，省属高等院校5所，教育体系较为完备。海口具有现代化规模的图书馆、博物馆，广播和电视覆盖率为100% 医疗 ：海口市现有医疗机构110所，其中医院68所，卫生医疗病床6117张，医疗设备先进、齐全项目位于东海岸，不是重点扩张区域，但向东择优开发，不会大势破坏周边环境，海岸线原生态型态保存完好 海口主城区空间布局结构是滨海带状组团式。在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则； 西拓；鼓励中心组团建设用地的西向拓展； 东优：择优开发项目，有选择性地开发江东组团； 南控：控制城市向南发展 规划格局 本项目 本项目目前东海岸以度假为主要发展方向，未来项目属于资源型居所，郊区别墅区域 建设用地现状图 建设用地规划图 目前西海岸还处于发展初期，整体形象初步形成，但可控资源逐步减少； 东海岸，尚处于初级阶段，整体现象尚未形成，资源型态保存较好，未来以度假为主，选择性开发，非大面积开发 资料来源：《海口市城市总体规划（-2020年）》 本项目 本项目 城市别墅 居住需求 郊区别墅 城市生态住区 资源型度假别墅 资源型度假别墅 城市别墅 资源型度假别墅 城市休闲别墅 城市生态住区区域发展方向是度假，但项目位于城市边缘，拥有稀缺自然海岸资源，未来度假资源，是适宜居住豪宅大盘 区域未来格局与城市中心约7公里距离，5公里内解决居住配套要求，10公里范围内基本覆盖海口核心区域 但东海岸属于选择性开发的旅游度假区域，资源的原始形态保存较好，未来属于城市边缘高端休闲区域，拥有稀缺自然海岸资源，适宜居住，也适宜度假； 五公里 十公里项目整体为度假型配套，但项目一期是适宜居住的别墅区 项目总占地2000亩，总建筑面积约50万平方米，居住人口将达到7000人 ；项目集多种物业类型组成有商业街，酒吧街，海景中心广场，五星级酒店等设施组成 ； 目前从项目一期配套条件和规划条件评价，项目属于未来旅游度假区域内，拥有稀缺海岸资源的居住型豪宅别墅区 项目一期共计169套，产品面积偏大，滨海，但只有少数可以观海，避免海风和潮湿的影响 一期位于项目最东侧，拥有整个项目最佳资源，享受整个项目内部配套，却不受项目其他组团影响项目属性界定 度假胜地，宜居之城 比邻城市中心，但拥有稀缺资源 居住需求，近郊别墅区 现状：地块、区域陌生，配套缺乏 大盘项目，未来配套完善 属性界定 2000亩：度假胜地，宜居之城，陌生区域，稀缺资源型，海岸生活大盘 一期169套：稀缺海岸资源，大盘配套，现楼别墅区我们是什么？ 我们是什么？ 我们要做什么？ 我们具备怎样的条件？ 我们要怎样做？ 项目属性界定 目标解析目标解析：目标要求： 07年销售100%、总体均价实现9000/M2 目标排序： 一期的战略任务必须实现 形成区域影响力 价格高于二期到9千 项目要卖得漂亮，与众不同 项目开发 目标体系价格目标意味着什么？ 西海岸独栋在12000元/m2左右 西海岸联排别墅，不看海的价格在7000元左右 西海岸海景公寓，价格在6000左右 项目阶段目标均价接近超越西海岸 价格与西海岸持平，没有价格优势 价格目标解析：9000的价格意味着，没有价格优势，靠项目本身价值实现营销 项目物业配比，独栋和联排比例最大，占85%左右 ？ 价格是真实目标吗？ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看