鲁能盈滨半岛项目整体定位与启动区策略
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谨呈：海南鲁能广大置业有限公司
报告主要内容
第二部分 启动区物业发展建议
第一部分 整体定位及发展策略
市场机会
城市使命
定位方向
案例借鉴
整体发展策略
功能布局
开发分期
启动区策略
市场分析
客户分析
启动区物业建议
第三部分 经济测算
项目区位：项目属澄迈县老城区管辖，紧邻海口西部海岸线，距离海口市中心20公里
项目在海南的位置
项目在海口的位置
海口市
三亚市
盈滨半岛
江东组团
海甸岛
中心组团
老城工业开发区
盈滨半岛
长流组团
20公里
项目交通：目前滨海大道已修通至海口火车站，规划将通至盈滨半岛，将缩短市中心与项目距离，会为项目带来直接利好
目前从市中心通往地块道路为：滨海大道—秀英大道—南海大道—西线快速干道，均为城市主干道，道路通达性好；
距粤海铁路轮渡码头及铁路海口北站（客运站）4公里 ，距离西海岸7公里，距离市中心20公里，距离美兰机场40公里。
项目范围：区域占地11平方公里，现已获取5000亩土地，目前项目地块权属复杂零散，已有少量开发
目前半岛内剩余大部分土地还未征为国有，未来涉及征地拆迁补偿工作量较大；
半岛内个别地块是本项目难以获取的。
地块资源：盈滨半岛有着丰富热带海景资源，独特内外海环境资源保存完好，人文景观永庆寺已落成开光
澄迈县老城区
盈滨半岛
海口市3外海
永庆寺
内海外海北望琼州海峡，内海辐射整个项目周边；
优质海景资源，但与三亚等地海景仍有较大差距；
2009年4月22日永庆寺落成庆典暨开光法会
外海
内海
鸭塘
项目属性界定：知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目
占地11平方公里，规模大
内外海生态环境资源得天独厚
距市区较远，认知度低，配套缺乏
人文景观永庆寺落成开光
全国知名
旅游城市
属性界定
知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目
为了寻找项目的发展方向，世联针对本项目特征，设定具体研究思路
定位增值
规划增值、运营回现
整体发展策略
规划布局及开发时序
市场趋势
现状区域具备一定的自然人文资源，但不足以在竞争中突围，原有的资源及海南现有的开发模式都不足以成为项目的驱动力
从市场趋势及客户需求出发，挖掘项目的发展机会
寺庙作为宗教文化信仰地，难以形成项目驱动，对区域整体开发无明显带动作用
人文资源——永庆寺
对比三亚及海南岛东部沿线物业，海资源已严重同一化，项目海资源优势相较逊色
自然资源——滨海生态
海南岛以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游地产模式泛滥，未来易陷入同质化竞争
海南岛现有的区域开发模式
整合还是摒弃？
海南岛未来的度假物业客户群构成？需求是什么？
旅游度假形态已由观光旅游转为休闲体验，未来将进一步向生命体验方向发展,客户需求多样化
全国旅游大发展趋势
实现由“景区”向“境区”的转型升级，文化主题是提升“境界”的核心和特色
海南岛旅游发展转型
客户群升级
旅游产品升级
消费升级
从度假置业角度，国内外的度假物业客群根据置业目的不同主要分为四种类型
海南岛现状物业类型已基本满足三类客户的需求，而生命体验型需求客户还未被满足
资源占有型客户
集中在顶级湾区为主的东南沿海一线，滨海资源最优区域
三缘型客户
主要集中在海口城区，或近城区，交通和配套相对齐全
投资休闲型客户
南部海湾二线海景区、陵水各湾区、东部新兴滨海湾区及海口离市区较远而资源环境优质区域
生命体验型客户特征：通过对这拨客户的特征分析，总结出他们对购买休闲度假物业的价值敏感点
生态、自然的环境
度假置业敏感点
精神、文化相关的体验性活动
如疗养、静修、生活方式等名家课程、健康调养护理等
健康、放松的休闲场所
如SPA、生态餐饮、音乐书籍、静修堂、茶斋等
实现由“景区”向“境区”的转型升级，文化主题是提升“境界”的核心和特色
海南岛旅游发展转型
旅游产品升级：从资源型到体验型的转变
消费升级：从景点门票消费到活动体验消费，从单次购买到重复购买
市场机会挖掘：迎合全国旅游发展的大趋势，承接海南岛旅游转型的契机，锁定生命体验型客户需求，走多元生态文化体验路线
旅游度假形态已由观光旅游转为休闲体验，未来将进一步向生命体验方向发展,客户需求多样化
全国旅游大发展趋势
客户群升级：从资源享受到生命体验