千灯别墅项目营销策略报告 谨呈：昆山巨星房地产开发有限公司 10月30日 The qiandeng’s Villa reporting of sales 1/占位探讨 机会在哪里？ 3/渠道挖掘 项目价值如何建立客户认知？ 2/营销策略 怎样影响客户购买？ 问题 ？ 项目属性分析 区域属性：上海近郊、水乡文化旅游古镇 区域位置 沪、宁、杭、苏城市之间 苏州城东面，昆山的东南处 西邻吴江市，东邻上海青浦区 上海到达千灯的门户 在千灯古镇景区东北 项目位置 城市属性 以上海为核心的长三角核心区域文化旅游古镇； 项目指标 占地面积：89303平方米 建筑面积：97112平方米 总户数：225套； 容积率：1.08； 产品类型 联排别墅、双拼别墅为主，部分多层； 项目属性：体量较大的别墅项目，兼具综合配套的项目 大盘价值！ 地块现状：紧邻千灯主干道，地势平坦，周边与其他别墅群相连，周边紧邻农田，无自然资源 外部资源较差！ 项目指标 东面：空地（千灯艺墅） 南面：农民房 西面：环镇公路 北面：上郡 本案 上 郡 卿峰丽景 千灯 艺墅 项目位于千灯别墅聚集区，成形的别墅区域对本项目形象有较大的改善 周边情况 东面：千灯艺墅 北面：上郡 东北面：卿蜂丽景 项目离镇中心3分钟车程，生活配套齐全 产品解析 北面规划小高层； 南边规划为联排及双拼别墅； 中间部分被规划的向阳路分为两部分； 项目组要的影响将是规划中的向阳路和北面的小高层 面积：280平米双拼 户型亮点 室内天井； 赠送私家庭院； 客厅中空； 大露台； 该户型位于景观中心，户型优势也非常明显 产品解析 面积：231平米联排 户型亮点 赠送私家庭院； 客厅部分中空； 大露台比较多； 受面积的控制，该户型设计比较一般 产品解析 面积：212平米联排 户型亮点 赠送私家庭院，但较小； 客厅部分中空； 受面积的控制，该户型设计比较一般 产品解析 “自然资源较差、必须着力打造产品，注重形象包装 ” 本体视角： 项目地块可塑性较差，规划高端产品无自然资源支撑； 产品设计有一定的亮点；双拼别墅设计相对较好，而联排产品由于面积的限制，产品设计一般； 面积比较适中； 机会与项目占位 近上海市场； 区域外市场； 区域内市场； 千灯解析； 长三角已经形成了以上海为核心的城市群，在此背景下，大城市外溢的旅游地产需求已经在释放； 交通快速发展 以核心城市为中心的松散状态 以核心城市为中心网络化城市圈 城市功能整合 交通设施的完善 城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、方向发展，并形成了上海为核心的城市群； 长三角已经形成以上海为核心的网络化城市群 目前承载外溢购房需求的板块分布在近上海区域，具备显著的交通和资源导向； 阳澄湖板块 淀山湖板块 上海 318国道 沪宁高速 铁路交通 昆山别墅市场 淀山湖板块 价格：7000元～20000元/m2 客群主要以来自上海区域、苏州区域和昆山本地三大区域，其中上海为主力区域。 两大区域客户重叠严重，彼此竞争较为激烈。同比淀山湖板块开发量和层次要高于阳澄湖板块 07年全年，昆山房地产市场供销两旺，价格平均增幅达30％。同比普通住宅，别墅市场销售较为平稳，价格略有上涨，增幅达10％～15％。 经历了07年大批别墅的去化，08年别墅市场销售速率明显下降，增速放缓 阳澄湖板块 价格：5000元～60000元/m2 围绕阳澄湖和淀山湖两大天然湖泊，昆山的别墅市场形成了以两湖为中心的两湖为主的别墅板块：阳澄湖别墅板块和淀山湖板块 湖景和自然资源主导的生态旅游板块 阳澄湖板块 地理位置：昆山城市西侧，苏东侧，分为湖东和湖西两大区域； 自然环境：阳澄湖景观和其他资源，如大闸蟹、淡水鱼； 配套设施：依托阳澄湖发展成为长三角生态旅游片区的规划，多数配套设施尚在建设前期，尚未兑现； 交通条件：公路交通主要是公路交通缔结沪宁高速，建立和苏州、上海等中心城市的关系； 客源状况：湖西以苏州客源为主；湖东以上海、苏州客户为主，昆山本地客户也有，可以说昆山本地客户的旅游置业需求都在湖东旅游片区释放； 典型项目：依云水岸、克拉水城、天使湾； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看