南通英伦·上院市场研究报告 谨呈:南通今日天成置业 上海智旭&联旭营销机构谨呈 8月9日 我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 打造南通东部别墅市场里程碑式项目 实现企业品牌 实现区域及地块增值 我们的目标 项目背景与约束条件 南通市区人认知程度不太高的区域，目前交通、生活配套均处于原始状态。但处于成长性板块 所在片区形象一般 住宅市场供不应求 地块控规政策导向性强 开发商惜售，市场供求显著减少，导致南通房地产市场住宅价格迅速爬升；别墅市场供应量更小，多为混合型别墅，纯别墅小区仅有一个 政府主导南通向东向南发展，本地块面临较大的发展机会； 本报告的研究思维导图 客户分析 发展战略 项目界定 市场分析 问题界定 结构化分析 客户构成 消费特征 项目界定 南通是连通苏南、苏北的枢纽城市定位为上海都市圈副中心城市 城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈； 经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位； 城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市 资料来源：南通市 城市总体规划概要 海安、如皋城镇圈 农业开发为主，工业处于转型期 沿江经济发展轴 宁通启公路为依托的城镇聚合轴 南通市城市圈 市域政治经济文化中心 掘港、长沙城镇圈 农业开发与滩涂养殖业为主 汇龙、吕四城镇圈 海洋渔业、养殖业、加工业初具规模 区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 区位比较尴尬 特色纯别墅小区 客户需求存在空白点 市场机遇好 项目为纯别墅小区，且在规划设计上有独具特色之处，户型及总价上较其他项目有优势，且附加值较高； 地处通州境内，南通市区对其认知度不高，从目前的进度看连接市区的主要交通道路青年路在年前贯通基本没有可能； 南通中高收入消费群普遍存在外流，现有房地产市场与消费者需求存在脱节； 别墅市场供不应求，且竞争仍以本地化为主； R1：不期望结果——按常规发展的可能结果 从企业目标上 企业品牌贬损或增值有限 从土地运营上 土地价值贬损或增值有限 从销售上 空间形象增值有限，且销售陷入困境 R2：期望结果——我们的期望目标 从企业目标上 成就企业品牌实现的里程碑 从土地运营上 土地明显增值，合作方式灵活多样 从销售上 整体形象发力，后期销售方式灵活 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 成就企业品牌实现的里程碑 R1 R2 土地明显增值，合作方式灵活多样 空间形象增值有限，且销售脱离市场 企业品牌贬损或增值有限 土地价值贬损或增值有限 整体形象发力，后期销售方式灵活 现阶段核心矛盾： 相对较为偏远的区域和项目被广泛认知的矛盾； Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 如何在营销方面尽可能使得项目的知名度和美誉度得到最大限度的释放，同时实现企业品牌和区域增值以利于未来土地及区域的灵活运营 本报告的研究思维导图 客户分析 发展战略 项目界定 问题界定 结构化分析 客户构成 消费特征 市场分析 市场分析 市场分析 整体市场分析 别墅市场分析 楼盘物业功能 在物业开发中，住宅物业开发量最大，比例达到了总量的78.6％；其次为商住物业，比例为14.3％；办公楼物业7.1％。据调查，其主要原因在于： 随着经济的发展，市民生活水平的提高，一部分收入稳定且收入较高的家庭具备了改善自己居住品质的条件，促进了住宅产业的发展，因此住宅开发量最大； 近年南通旧城改造、拆迁力度不断加大，一些拆迁户也利用此机会改善居住品质，拆迁造成的商品房需求量较大，也成为住宅开发量较大的重要原因之一 在售住宅板块特点 南通住宅市场特征决定了快速入市、取势造势将是项目取胜的关键 城市发展地倾东南，通过造势，本项目可最大化利用区域价值 以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展的热点区域，为众多投资者提供了大量的参与机会，而本项目正位于城市的东部，符合城市的发展方向 本项目规模完全顺应南通房地产市场打“城”造“镇”成为趋势 南通房产企业由于改制等原因控制了开发量，市场供应无法满足消费者需求； 房价爬升迅速：以南通市区在售楼盘为研判基础，预计上市量近50余万平米，其中价格在5000元/平米的中高档楼盘占到50%以上；随着供应量的放量，未来竞争将越发激烈。 目前南通别墅市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间 经过归纳总结，南通住宅市场有以下特点： 地倾东南 大盘概念开始显现 物业类型“多彩纷呈” 中高档住宅市场竞争激烈 客户来源相对封闭 户型面积走向分化 销售手段落后、单一 南通住宅市场上大盘概念显现并开始被消费者接受和青睐，社区环境、社区文化开始成为购房决策的一大标准 未来供应量将持续放量，本项目应抓住该契机快速进入市场 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看