安泰南通观音山项目市场策划报告
目录 Contents
第一部分 项目区位理解
第二部分 城市商业运作环境研究
第三部分 办公酒店运作环境评估
第四部分 项目整体定位
第五部分 项目产品建议
PART 1
第一部分 项目区位属性理解
区位1：城东最核心区位
项目位于城东片区最核心为主，项目商业具备辐射整个城东片区
南大街
市政府
8KM
6KM
项目位于城市东西主干道-青年路上；区域交通便利，通过通富路-人民东路到南大街为8公里；通过通富路-世纪大道至南通市政府为6公里，享受市中心的商业配套辐射
南通大学
通富路
青年路
青年路口
区位2：区域大盘集中开发
核心辐射范围内，具有10万以上对生活商业配套需求支撑
观音山镇占地面积31.17平方公里，常住人口达5万人
本案通过青年路及通富路未来辐射3公里范围内6.27万人
本案
文化名邸
德诚翰景园
骏和棕榈湾
恒盛豪庭
帝奥世伦名郡
中南世纪花城
第九园
万通城
东晖花园
罗福宫
青年路
通富路
3公里辐射范围
英伦上院
提出”一城三园”规划，打造全新的城东片区
观音新城：规划总面积4.33平方公里，分期开发，打造一个及宗教旅游、休闲娱乐、纺织商贸为一体的特色人居新兴现代化城市功能区，成为南通次中心
火车东站站前物流园：占地4810亩，充分利用火车东站的区位优势，规划面积3.21平方公里，建设包括木材批发、纺织品物流仓储、超市仓储等物流区
观音山纺织服装物流园：占地430亩，打造区域性纺织服装物流中心，目前已拥有规模企业1070多家，80%从事纺织服装业，从业人员3万人
生态工业园：占地4.74平方公里，打造生态示范工业园区
区位3：一城三园规划
一城三园规划提升片区价值，为项目发展提供契机，导入大量产业客源需求
区位4：区域集中商业缺乏
八一路商业
太平路沿街商业
太平路沿街商业
沿街宾馆
沿街超市
太平路沿街商业
目前区域缺乏大型集中型商业，项目的出现将填补区域商业的空白
建筑面积：30万㎡
商业面积：13万㎡
项目南面
外环东路
新城区
老城区
开发区
港闸区
润华国际
汇泉国际
绿洲国际
新东区
中南汇泉国际广场
润华国际中心
东景国际
承载城市向东发展、辐射东区的标杆个案
狼山
城市发展方向上都有代表辐射发展区域标杆商务个案，绿洲国际代表向北发展价值；汇泉国际代表城市南向发展；润华国际代表了向开发区发展辐射；项目东区，缺乏这样一个商务代表个案
区位5：项目价值
项目区位理解结论项目位于城东核心位置，区域集中型商业缺乏，项目区位具备运作城东大型集中商业的基础区域房地产集中开发及城东新城的整体规划将快速提升片区价值，为区域导入更多人口，支撑项目商业的运作
PART 2
第二部分 城市商业属性研究
PART 2
宏观背景研究
商业格局研究
商业个案分析
城市地位
优越的地理交通
区位条件：江苏省13个省辖市之一；南通位于江苏省东南部，江海汇合处； 首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站； 南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡
交通条件：苏通大桥、崇启大桥、崇海大桥，实现两地跨江联动；沪通铁路的规划建设，将实现南通和上海的全方位接轨。

发达的经济环境
长三角经济群：包括上海、苏州、常州、杭州、南通等16个城市，是中国最具活力和代表性的经济区域，中国经济最重要一极。

沿江沿海，江苏最具潜力的沿海开发区域；是苏北经济的领头羊；城市定位为上海都市圈副中心城市；南通—上海—宁波“三港”并驾齐驱必将成为长三角经济新的增长极。

底蕴深厚的历史文化
一个拥有1000多年历史的文化名城
商业市场受到长三角周边城市分流
尽管经济发展速度较快，但南通的经济总量（GDP）在长三角主要城市中处在中下游水平；
人均可支配收入在主要城市中也位处后列，一定程度上限制了南通高端零售业态的发展；
但是，GDP及零售总额的增长速度在各城市中位处前列，也表明了南通商业市场的巨大发展潜力。

数据来源：各城市统计公报
城市经济
商业处于发展初期，未来具有无限的发展潜力
核心——对外窗口
第一圈层——次级辐射中心
上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。

次级中心城市接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。

城市功能定位与发展战略
南通具备承接上海的经济辐射，推动南通商业市场的整体发展