商业地产的开发和运营 主讲人：杨军艇先生 ——广州百嘉信地产集团 ——副总经理兼商业地产总经理 3月Contents 商业地产 购物中心成功的基础因素 购物中心选址 购物中心如何获利 商铺销售—中国购物中心难解之困 购物中心开发经营的市场导向 经营之道 购物中心增值效益：广告、推广 经营管理团队 购物中心与住宅房地产开发运营的差异 购物中心开发流程一、商业地产 1、商业地产综述 2、商业街 3、批发市场 4、酒店、写字楼 5、购物中心二、购物中心成功的基础因素 1、市场承托力 2、充足的资金 3、合理的建筑规划 三、购物中心选址 “第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，这是商界耳熟能详的一句名言，购物中心的成功，同样离不开这一前提。根据我的经验，购物中心选址要考虑四个主要因素： 1) 消费人口，客流量 2) 交通状况 3) 商业环境 4) 地形特点 1、地点 商圈不可移动性 (如香港的尖沙咀多年来都是商业旺地) 城市发展方向性 (如天河城的成功 也有赖于城市东 移的发展方向)三、购物中心选址 地形特点（六不宜）快速路旁没缓冲区不宜高架路、立交桥下不宜斜坡顶不宜台阶太高不宜火车站、汽车站旁不宜不是客流必经之路的地下层不宜2、人流 有可能达到性 消费群的固定性 花花世界的人流到达性差，故不可能做个SHOPPING MALL 华南MALL也是因为没有固定消费群，所以难以经营成功 东莞第一国际里的中华百货，星期日15：30去只有2个顾客。 天河城有80万固定消费群，尤其是7家珠宝店的生意比其他MALL好 但天河城百货的虎门店也失败，因为中国二线城市不是太适合百货 反而是超市或大卖场+散户的经营模式比较适合 10 3、定位 整体市场的适应性 购买力的可能性 1、每个城市只允许少量的如丽柏广场这类的纯高档商场，而一般SHOPPING MALL的主要顾客为城市的白领及中产阶级，没有2000-3000元/月收入的人群，难以成为MALL的消费主力 2、一线城市10万m2SHOPPINGMALL需要10万人流的支持，二线城市至少需要5万人流的支持 一个地区生活水平及消费力的表现: 1、最低生活保障水平（如广州是680元/月，南昌是380元/月） 2、平均楼价 上述两项亦是商场租价定位的依据 11 前提： 2、如何说服投资者、老板，SHOPPING MALL投资经营最少要有3年时间的守业期； 商业地产的各相关方 老板/政府 经营操盘者 租户 消费者 四、购物中心如何获利 1、购物中心获利是一个长远的过程 13 四、购物中心如何获利 3、购物中心因为其经营性而具有升值、增值 前景，租价和售价都比住宅，写字楼要高，这是吸引众多投资者的关键 4、商业地产尤其是SHOPPING MALL是讲究长期经营回报的，一般是需要10或10年以上的时间经营才能全部回本并长期营利，最快也要5年（如中怡时尚购物中心租给广百就成功做到了4-5年回本） 5、经营成功的购物中心，其价值越来越高，回报也更高。老牌、成熟和规模宏大的地产商都有相当数量的不动产 14 五、商铺销售—中国购物中心难解之困 1、产权分散是购物中心之大忌。 产权分散必然导致利益分散。利益分散必然导致经营分散，进而导致品质下降。 产权分散就要卖，而卖铺肯定越小越好卖，商铺隔小了影响形象，还降低了实用率。产权分散影响品牌进驻的信心和行动。返租回报盛极一时，目前几无成功先例 15 五、商铺销售—中国购物中心难解之困五、商铺销售—中国购物中心难解之困 3、以经营权主导控制销售（包括销售比例、铺位间隔） 控制销售比例。 控制销售区域。 售铺面积尽量与经营面积相近，避免打通和复原，并可稳定租户 17 六、购物中心开发经营的市场导向六、购物中心开发经营的市场导向六、购物中心开发经营的市场导向七、经营之道 铺位间隔 客流动线 空间利用 1、深耕细作 21 SHOPPING MALL是 主力店+次主力店+专门店的组合 1、原南方大厦:1.2万平方米 2、广百总店+广百新翼:3万平方米 3、天河城百货:3.5万平方米 4、广百中怡:5万平方米 MALL的主力店一般是百货店，百货店的规模要考虑项目的边际效益, 如酒店的边际效益约在600个床位，目前广州的百货店规模在3.5-4万平方米较为稳妥，而中怡广百5万平方米成为中国最大的单体百货，其目前的营业额约100万/天、是天河城百货的一半 而专门店是赚钱的，主力店租金一般是专门店租金的1/4才合理。 即比如说主力店的租金为50元/m2/月，那么专门店的平均租金约50X4=200元/ m2 /月 22 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看