文本描述
K2·海棠湾 ——个案点评 谁是“海棠湾”? 从中有什么值得借鉴? 是什么让“海棠湾”迅速崛起? 取其精华,去其糟粕 从市场热销开始解读 对项目进行深度剖析 个人见解 项目简介
项目解读
个人见解 第一章 项目简介 K2海棠湾7月中旬开盘以来共推出商品住宅1101套,8.61万平方米,截至8月底累计成交299套,2.35万平方米 。
K2海棠湾自7月18日正式开盘至9月中旬,累积成交约700套,热销约达6亿 。
7月,海棠湾凭借其“提前十年,预享成品型园林”的理念,将自然原生态地貌的园林景观完美呈现 7月,公寓产品“海棠湾”在北京通州梨园正式亮相。
开盘均价11000元/㎡的价格在通州区域一起了不大不小的轰动、由此该项目备受关注 Why 为什么是海棠湾 Who 海棠湾是谁 随着CBD东扩范围至东四环,从而带动环线区域房价的普遍攀升。昔日饱和而密集型的土地开发之后,更使得京东地区将成为泛CBD投资客普遍关注的热点价值区域。面向改善型居住的客户需求,他们的关注点在于:园林是否好;户型是否舒适;社区配套是否齐全,例如是否有专属会所服务。而面向首次置业的客户,他们关注点更多聚焦于:地段交通、户型实用性、社区环境及配套。针对以上两大类型客户的居住需求,便应运而生了K2地产京东力作海棠湾 What 海棠湾怎么了 7月18日,截至下午18:00,超过1000组客户到场选房,400套房源全部售罄,成交金额超过4亿元。截止9月中旬,累积成交约700套,热销约达6亿。9月19日,海棠湾再次加推300套房源。
Where 海棠湾处于通州梨园 地处CBD中央花园区中心位置,通州区梨园云景大街,距离CBD商圈不到15公里 。
在自然环境、社区氛围方面均表现出众。社区均为成品园林景观;
交通方面区域内的轨道交通八通线梨园站,同时毗邻云景东路,距离京通快速路5公里,出行均十分便利 市场小结
该区域相比于北京其它近郊区域,在如火如荼的09年北京普宅市场上,通州区域显示出了强有力的竞争力。它以新区规模化带来了生活配套上的成熟和居住氛围的优越,对城市白领的磁性效应也使这些地段的房产价值高区其它近郊区。
目前该区域在售的普宅项目包括DBC加州小镇,主力户型90-98㎡两居,均价8300元/㎡,新通国际花园,主力户型为80—100的两居,均价9900元/㎡,以及世纪星城三期,主力户型100㎡两居,均价9500元/㎡等
综合统计,该区域新盘数量多,品质一般,以普宅为主,均价在9000-10000元/㎡之间。
(以上数据来自易居)
海棠湾为何可以在该区域以1.1万的均价热卖? 第二章 项目解读 项目基本参数 项目属性 一 09年北京住宅市场过热
二 项目本身的品质较高
三 营销分析 原 因 09年的成交量井喷虽然是刚性需求、改善型置业和投资者追涨的衔接,但是市
场确实存在过热迹象。
未来市场的不确定性,主要来源于三点:
第一 整体经济形势能否维持向好格局尚不明朗。
第二 北京楼市的成交量稳定,但分布不均衡,近两个月已有下滑趋势。
第三 从市场反馈来看,房价的持续上扬,政策的紧缩,不仅对刚性需求造成了较大打击,同时对改善和投资型客户也有不同程度的影响。
总体而言,进入09年,北京住宅市场保持了一定的活跃度,但目前呈现过热趋势,已有下滑苗头,如果房价持续攀升,未来几个月住宅市场将面临严峻考验,市场可能进入下行通道 住宅市场现状 项目本身 一 集体规划
二 建筑风格品质
三 户型设计
四 园林景观
五 装修品质
物业管理
配套方面
整体规划 ——采用分散式布局,优点 总体布局以中心景观为核心,形成南北向景观轴线,沿轴线两侧布置五排板式多、高层住宅。
布局顺应地形、不拘一格,保持了建筑的错落之美。
有利于空气流通,建筑群体有韵律的错落形成视线通廊,也避免了户与户之间的对视
有利于容积率更加灵活的实现,可以有效腾出空间作出多处局部园林和景观水景,这样就增加了景观单元的数量
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