随园公寓营销策略报告 目录 第一部分中原进场回顾 第二部分随园栖霞湖整盘推广预算 第三部分随园栖霞湖推广执行细案 第一部分 中原进场回顾 下阶段策略策划工作 销控策略已制定 价格体系与价单已经制作完成 折扣和销售任务已经确定 售楼处整改方案已经在进行 区域沙盘已经完成制作 样板间的装修方案已经确定 系统培训和卖点梳理已经完成 网站的监测与论坛的维护 道路指引系统的确定 广告公司已经确定，在中原的工作安排下前期准备的VI展示系统及售楼处销售道具已经设计并 着手制作 户外广告、网络媒体、纸媒广告的设计和制作已在同步进行中 沙盘的制作建议 网络广告监测 竞争对手监测 网络论坛的维护 广告公司的对接 各类物料设计 下阶段策略签约明细 认购明细 自中原进场后共成交房型19套，其中认购10套，签约9套。其中有15套成交为特价房或2万元活动的特惠房源。 销售产品主要以二居室为主，三居产品销售量不大。 客户付款方式主要以公积金和银行贷款为主，一次性付款所占比例较少。 小结 下阶段策略主要营销策略回顾 庆祝开发商成立十周年的特价房回馈活动拉开了冷淡的房地产市场中随园项目策略调整的序幕 十一期间，中原进场销售，共接待客户来电49组，来访客户15组。在此期间严格执行了对在售产品的整合销控工作，对于报价，销售说辞和折扣策略做出了调整和完善。 全民营销拉动随园项目销售，以介绍人直接获赠2万元现金作为引爆点结合折扣策略刺激成交 下阶段策略现阶段存在的问题 客户观望情绪浓厚 外因 内因 世界经济与金融的危机对房地产的影响不是一两个项目可以解决的，我们现在将着眼点放在昌平区域内。 区域内市场 各个竞争项目纷纷打折促销 直接竞品金隅万科城低价引爆市场，但后继乏力 区域内其他竞品项目多数滞销 各竞品项目的折扣情况 区域内主要竞品项目的销售情况 下阶段策略活动 市场 渠道 下个阶段的策略方针 第二部分 随园栖霞湖整盘推广预算 预算分配前提 按照随园栖霞湖剩余产品销售均价8000元/平米为基准,计算得出剩余产品总销售金额约为6亿元。 根据项目推广总预算比例：1.5%(此比例不包括销售现场工程费用) 即项目整体推广费用约为900万元 （以下各项费用预算均按照推广费用之最高限900万元计） 项目推广总预算（即:900万元）按照推广工作项目进行初步分配 市场推广及各类制作费用总预算为目前可用推广费用（万元）的94%即：846万元 不可预知费用预算为目前可用推广费用（万元）的6%即：54万元 针对推广预算（即：按900万元计算）按阶段深入分配 形象树立期 销售持续期 强销期 尾盘销售期 1月底 4月底 7月底 12月底 随园栖霞湖目标销售额6亿元 （08年11月中旬-1月底） （09年2月初-4月底） （09年5月初-7月底） （09.8月初-12月底） 阶段推广费用315万元 阶段推广费用207万元 阶段推广费用243万元 阶段推广费用135万元 费用总计：900万元 费用比例：35% 费用比例：23% 费用比例：27% 费用比例：15%