北京建国门外交公寓商业报告 目 录 · 项目区域状况分析 · 项目自身情况分析 · 项目商业规划建议1.项目区域状况分析1.1 项目区域状况分析 项目紧临东二环建国门桥，地理位置优越，属于北京核心区域 周边使馆及酒店较为集中 周边商业及配套较为分散 区域内外籍人士众多 依据项目初步规划，新建公寓部分将作为中外媒体集中的商、住用房 项目商业部分东临秀水街，为城市非规划道路，未能与长安街东延长线贯通，行人稀少、较为安静 项目周边目前已有生活配套 项目周边目前已有餐饮配套2.项目自身情况分析2.1 项目整体评价 地块位置优越，周边商务涉外氛围浓郁 外交公寓商住人群可对配套商业提供支持 周边外籍人群集中，对商业消费有一定弥补 项目商业规模较小，且空间较为分散，业态选择受限 受隔离护栏影响，导致项目交通不便 受项目自身规模及周边环境所限，与快餐业态所期待人流量有差距，快餐品牌的招商会有一定的难度 周边酒店众多，已可基本满足项目内商住人群对高端配套的需求， 高端品牌招商存在局限性 2.2 建外公寓现有住户状况分析： 使用功能 职业类别 地域属性3.项目商业规划建议： 方案一（主题商业）3.1本项目定位考虑重点因素 充分考虑业主方对外交公寓的配套需求 充分考虑本项目及周边外交公寓的生活、商务活动特征，满足本区域目标人群的基本配套需求。 看重外交公寓内的外籍商、住人群 项目周边有大量的外籍人士和涉外人群，他们在消费方式上与传统消费者不同，生活消费频率较高，且更加注重消费环境与消费的享受。 与周边商业项目形成互补 周边众多酒店的高端配套相对完善，同时本项目在规模上相对较小，在发展中应找到自身方向，与周边商业项目形成互补。 充分利用本项目内中外媒体人士集中的优势 本项目将聚集大量的中外媒体办公及居住，其本身具有独特的商务及生活需求，本项目可以发挥位置优势，弥补区域商务及生活需求。 14 3. 2目标顾客群定位策略 3.2.1 项目周边消费者类型与基础特征 项目内中外媒体人士 外交公寓内外籍人士 周边使馆人员 周边写字楼白领 周边酒店住客3.2.2 目标消费者定位建议 区域消费者背景 通过我司对项目周边消费者之分析，绝大部分消费者均是具有稳定和较高收入的阶层，同时外交人员及媒体人士占较高比例。 项目目标消费者定位建议 以项目良好生活及商务氛围，我司建议将目标消费群锁定于经济基础较好、追求便利生活的品味人士。在目标人群选择上，我司建议项目将第一目标人群锁定在本项目内的中外媒体人士，这里是他们办公和居住的场所。其次将目标人群锁定在外交公寓内的外籍人士、使馆人员及酒店客人等。 16 区域人群形成区域的性格，区域的性格将决定了商业的气质和形态。 区域周边人群 主要特点 Business High-quality sociable Fashion International Taste通过对业主方配套需求的充分了解，及区域市场之分析和本项目自身特点之挖掘， 我司建议本项目采取“主题定位”的操作手法。 在对周边消费者的了解中，我司发现区域中的生活配套消费理念与传统住宅配套商业有较大区别，人们整体消费频率及生活品质的追求均稍高于其它传统区域，结合消费者特点以及周边市场环境，我司谨慎的为项目提出了以下主题： Element 元素 Element 指自然界中基本的金属和非金属物质,它们只由一种原子组成并且单独地或组合地构成一切物质 ，同时又指事物的本质、要素。结合本项目商业具有相对独立且较为分散的特点，我们将以元素的基本特征将原本分散的各商业体系有机地进行重新组合排列，使之成为具有鲜明特征的全新的主题形态。并以目标消费者需求为出发点，优选出符合消费者的业态类型和品牌，使之成为区域内目标人群不可或缺的生活要素。 3.3 项目主题定位建议Element 主题优势 增加与周边商业项目的互补性 项目定位在与周边商业项目的空白点，通过有品位的时尚、便利生活空间与周边项目形成差异，发挥项目小而精的优势。 强化对目标消费者吸引力 通过Element的定位，最大程度的满足项目内消费者的配套需求，突出体现项目生活、休闲、餐饮的特性，成为家庭及商务的便利消费场所。