吴江·嘉鸿国际剩余商铺策划思路简报 项目分析 项目优势 1、本案近市中心、近主干道中山路，人流车流量大 2、距苏州仅15分钟车程，可吸引边缘中高端客群 3、开发商知名度较高，前期项目的成功开发，为本案奠定了良好的美誉度 4、产品自身优势 a、作为社区商业总体量较大，便于整体经营规划 b、依靠本案大型社区，且业主即将入住，即将形成人气 c 、停车位充足，约有300米集中沿街停车规划带 d、约3000平米现代景观主题大广场 e 、纯沿街，近百个不同种类的可设置广告气氛点 f、一层5.4米层高，二至四层4.2米层高，发展空间大 5、客源辐射面大 a、嘉鸿国际级附近的居民 b、吸引市中心部分人群 c、吴江其他辖区 d、周边区域，如苏州，较吴江消费高 项目劣势 1、目前刚处于房地产宏观调控阶段，买方市场观望情绪浓厚 2、区域位置偏北，目前周边商业尚未形成一定的氛围 3、a:沿中山北路对面商业经营杂、乱、低档且生意不好 b:沿工农路人流量极少，且对面是河流，无法形成对流效应 4、以一层出售价格来看，投资回报率较低 5、中山北路一层已售完，沿街整体形象无法做到统一安排 6、整个商业滞留时间较长，容易引起客户猜测 7、产品问题：四层（作为沿街商业过高）、15米进深、电梯小少慢 分析得出的启示 发挥优势 抓住机会 规避劣势 避免威胁 应对策略 规避劣势 1、规避目前无合理的业态定位和经营分区 2、规避无吸引客户的招商优惠政策和招商策略 3、规避无确保市场兴旺、持续经营的市场经营策略 发挥优势 1、突出市场的地理位置，以吴江市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值 2、突出市场的交通优势，吴江城市轴心，15分钟捷达苏州 3、整合周边资源优势，明确市场定位 4、突出本案产品优势 销售思路 卖什么 ？ 剩余待售商铺： 一层：以沿工农路为主 二层：除去工农路一号楼二层 三层：全部 四层：除甲方自用办公以外的 卖什么（what to sell） 卖给谁 ？ 卖给谁（sell to whom） 如何卖 ？ 如何卖（how to sell） ◎一层会有哪些客源？适合哪些业态？ 以散客为主，单价高，难以找到购买大面积的大客户 中型超市、便利店、面包房等 ◎二层相对单价低，但需求较少，适合哪些业态？ 足浴店、美容SPA、茶馆、咖啡馆、婚纱影楼、桌球厅等 ◎三四层适合哪些业态？ 较难吸引商家进驻，建议三四层分割成小产权办公房 整合规划，重新定位 一分为二 将一二层与三四层分开定位！ 1、一二层建议统一商业主题——中高档商务休闲街 2、三四层适合小型办公、产权酒店、酒店式公寓。 但后二者对于产品改动较大，且具备住宅动能， 需要解决：卫生间、煤气、排污、小空调位等。 因而建议选择小型办公——成长型企业创智天地 商业最能吸引投资者目光的是什么？ 能赚钱！！！！ 一二层中高档商务休闲主题商业 用商铺赚钱的三种方式： 1、物业本身增值：面向于长线投资客，他们有闲钱不想放到银行或其他投资领域，想持有一套物业，这类客户有远见，对区域发展有信心，不太计较目前的现状。 2、获取合适的租金：购买一套商铺用于出租，是一种固定的、长期的投资方式，对于很多投资客而言是一个不错的选择，这类客户注重目前的价格、租金、商业氛围等。 3、用商铺做经营获取利润：看重区域的人气，商业的整体规划，适合自己的行业，通过诚信经营获得利益，这类客户注重目前的租金、商业氛围等。 解决方法 1、对本区域发展看好的有远见的商家直接定价格卖。 2、对于想赚取租金的客户计算一个合理的回报率返租。 3、对于符合我们想要的业态类型，提供一年免租期 业态市场调查 ◎业态租金详见《业态租金比较表》 商业办公业态租金比较表（一） 商业办公业态租金比较表（二） 商业办公业态租金比较表（三） 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看