江苏亿城地产苏州工业园区项目
市场调研报告
源起及调研目的
1、为项目的总体定位提供定量和定性市场论据支持。 2、市场各方面的基础结论，并不作为项目建议。 3、强调项目针对性，但不涉及项目定位的思路
项目基本资料
项目地址：项目南侧为沈浒路，西侧为钟南街，东侧隔星华街与东沙湖公园相邻，北侧现状为高压走廊及自然河流。 经济指标：项目总占地：172811.58㎡ （其中：6#—57982.6㎡ 7#—66881.6㎡ 8#—47947.38㎡） 项目容积率：≤2.0 总建筑面积：345623.16㎡ 绿化率：≥50% 建筑密度：≤20% 建筑限高：≤80m 户型面积：≤100㎡ 项目总价：40，000万元 项目楼面价：1157元（其中：6#—11387#—11368#—1210）
调研重点内容
· 宏观调控对苏州及园区影响 · 园区整体市场供求关系分析 · 园区及项目周边规划 · 小户型现状与未来供需分析 · 公积金群体分析 · 客户需求分析
苏州宏观市场环境分析
Chapter 1
· 城市概况 · 社会环境分析 · 城市发展背景 · 经济发展与人民生活水平
·苏州概况 苏州以市区为中心，四周分布张家港、常熟、太仓、昆山和吴江五个县级市，苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一，苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江
1.1 城市概况
·面积、人口、区划 全市面积 8488平方公里，其中市区面积1650平方公里，2004年全市人口约591万人，其中市区约221万人。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区、苏州高新区
随着苏州经济的迅猛发展，大量外来人口汇聚苏州，不但产生大量劳务需求，而且对高端人才的需求也大幅度增加，人口的连续增长和外来人口的迁入形成了房地产的需求市场，为苏州房地产市场的进一步发展提供了有力的支撑
·人口汇聚能力
1.2 社会环境分析
·交通概况 铁路：沪京铁路、镇南铁路（规划） 高速：沪宁高速、苏嘉杭高速、沿江高速、 绕城高速、苏通大桥（在建）。 公路：苏虞张一级公路、锡太公路（在 建）、312国道、227省道。 航空：上海虹桥机场、浦东国际机场。 航运：长江组合港口
·国民经济与社会发展计划 · 经济增长目标：国内生产总值年均增长11%-12%。 · 经济结构调整目标：2005年，服务业增加值占国内生产总值的比重超过40%；高新技术产品产值占工业总产值比重达到35%左右；城市化水平达到60%。 · 外向型经济发展目标：进出口总额年均增长15%左右，2005年达到400亿美元以上，其中出口200亿美元以上。 · 人民生活目标：城镇居民人均可支配收入年均增长10%左右，城市人均住房使用面积达到18平方米。 · 可持续发展目标：全市人口自然增长率稳定在零增长状态，2005年末户籍总人口600万人。 到2010年，全市国内生产总值在2000年的基础上增长约2倍，人均国内生产总值按现行汇率折算超过8000美元，基本达到中等收入国家和地区发展水平
1.3 城市发展背景
·苏州市总体规划 2003年，苏州市政府对城市规划确定了目标：2010年市区面积将由目前的106平方公里逐步扩大到1000平方公里，城市规划规模扩大10倍。全市将构建起以中心城区为核心、中等城市（5个县级市城区）为枢纽、小城市（10多个中心镇）为基础的国际化、现代化的区域特大城市框架。 未来苏州将是一个超过2000万人口的特大城市，拥有若干个50—100万人口的卫星城，形成主城区、卫星城和中心镇的三级布局，实现沿长江、环太湖“新一体两翼”的发展格局。苏州中心城市将以东西向块状发展为主线，建设中央商务区，聚集服务业，发展高新技术产业，强化社会事业，完善城市功能，提高现代化水平和市域中心地位
·重大市政建设情况 · 目前苏州市加紧建设绕城高速、苏通大桥、锡太公路、镇南铁路、金鸡湖改造等。 · 苏州市政府采取有保有压的策略，调整投资力度和结构，加大园区行政中心、环城高架、苏州博览中心等城市基础设施建设力度，推动苏州由单中心城市向多中心城市转变，使其更加符合经济发展的客观要求，为房地产市场发展创造良好的外部经济环境
·经济总量
1.3 经济发展和人民生活
2004年度全国城市GDP排名中，苏州超过深圳（3423亿）全国排名第四
·产业结构
一产比重继续变小，三产比重不大，第二产业占主要比重，产业结构还不够优化；而苏州做为以工业为支柱的城市，随着产业结构的优化，第三产业将有很大的发展潜力，而第三产业的快速发展也将势必为房地产业的发展提供较大的空间。
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