2012力高阳光海岸 上半年工作总结&下半年推广计划
目录
一、上半年政策回顾
二、上半年市场分析
三、上半年现场总结
四、下半年工作思路
一、上半年政策回顾
限购持续发力； 地方微调被停； 纵观国内市场； 求稳仍是关键
温家宝4次讲话、住建部5次表态 坚持房地产调控不动摇
深化限购
新政撤回
救市叫停
地方救市政策： 朝令夕改，全面叫停！
央行降准、降息 天津减税微调
国家态度：坚持限购政策不动摇，稳民生！ 央行政策：降准、降息刚需刚改得到释放； 天津市场：刚性需求刺激小阳春、高端别墅市场依旧低迷
舌尖上的天津地产市场
二、上半年市场分析
2012年5月，天津商品房新增供应量为230.68万平米，环比上升59.66%，同比上升50.04%。5月份开发企业推盘意愿强烈，推货量比4月份高出近60个百分点；伴随着供应量的大幅增长，存量持续增长，目前整体商品房存量已经高达3109.87万平米，出清周期攀升至接近40个月，市场销售压力较大
滨海新区由于2011年成交低迷，上一年剩余货量较大，2012年上半年又有新增项目亮相开盘，因此供应依然是天津市主要供应区域，由于去化能力有限，滨海新区供求矛盾突出，预期下半年竞争更为激烈
供多需少 成交低迷
舌尖上的天津别墅市场
别墅类房地产首次进入限制禁止用地目录
根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致
这对于目前的别墅市场是个利好吗？
时下这个市场，别墅能卖的动吗？
典型项目2012年成交：那叫一个惨淡
从2012年1月1日起至6月30日，天津别墅市场未有一个项目成交量超过50套！
2012年上半年，主要竞品别墅成交10套，成交低迷，水木清华于5月18 日二期开盘，但是成交2套。 由于别墅市场同质化严重、存量较大、亮点不足，购买别墅客群有限， 新亮相别墅项目均受到不同程度的冲击
滨海6个月仅成交10套别墅
限购+调控对于别墅市场而言无异于重磅炸弹 从2011年开始，别墅市场持续低迷 无论高端资源型产品还是度假型产品 大多走向低迷
我们可以理解为：
蓄客严重不足，开盘普遍延期
中澳皇家游艇城项目
项目竞争关系：中澳皇家游艇城对外预计9月份开盘，但是由于产品重新整合、因此延期开盘，目前没有其他推广动态
产品形式：高层 、联排、 双拼、独栋 首期总建筑面积约17万㎡ 容积率为0.9 绿化率为35% 别墅面积区间在600㎡-1500㎡。（现调整为200-300 ㎡ 户型区间）
原定9月开盘，基本无法实现
产品形式：双拼、联排、小高层 双拼面积：257-275平米 联排面积：190平米 小高层面积：77—110平米 建筑面积：11.8万平方米 占地面积：9.9万平方米 容积率：1.2 绿化率：40% 总户数：1052户
项目动态：四个外展同时蓄客，售楼处6月底开放，由于蓄客严重不足，开盘时间由7月份推迟到9、10月份。但是目前产品手册、户型图还没有出街、项目动作缓慢。（可能采取暗销或者推迟到明年销售）
碧桂园滨海城项目
推进缓慢，开盘时间频频拖延
芦花庄园3期
芦花庄园三期三期总建面8.8万㎡，共340套，产品形式包括独栋别墅、双拼别墅、洋房，其中洋房216套，独栋28套，双拼96套。面积区间：独栋面积：400-500㎡；双拼面积：300平米左右；洋房：130-250㎡。由新加坡吉宝集团的成员公司惠升置业所投资开发，位于中新生态城核心腹地龙海高尔夫球场之内，7.68平方公里营城湖水岸环绕；京津塘1号线，2号线、津滨高速、中央大道、规划中的轻轨等交通网络直通生态城，增值潜力无限
平面图
动态： 目前由于滨海整体市场低迷、其延长蓄水期，具体开盘时间待定
开盘时间现已推迟
东疆港板块
蓄客严重不足，开盘遥遥无期
东海岸
项目动态：东海岸外展场2011年7月开放进行蓄客。售楼处、样板间2011年10月对外开放，现会员招募已开始。7月21日项目开盘，首推56套房源，排卡验资44组，最终认购25套，在蓄客将近一年的情况下，成交不是很理想
产品形式：高层 面积区间：60-150平米 总占地面积：25.5万平米 总建筑面积：38万平米 容积率：1.5
瞰海轩
项目动态：瞰海轩项目将开盘8栋楼座，为18、22、27层到顶的高层，2梯4户和2梯6户。现正在进行会员招募（免费入会，并可享受购房98折优惠）。 该项目于2011年7月外展场开放，原定于2012年4月份开盘，目前由于排卡客户较少，项目将延长开盘时间
产品形式：高层 面积区间：58-137平米 总占地面积：13.58万平米 总建筑面积：30万平米 容积率：2.48