天津滨海新区响螺湾中惠熙元广场项目
定位规划和营销策划报告
2010年8月
瑾呈：中惠熙元房地产集团有限公司
通过项目我们需要达成哪些目标？
价值最大：
风险控制：
销售速度：
形象提升：
为公司和客户提供更高的价值溢出，提升性价比优势
尽可能的规避项目销售和运营风险，保证项目顺利实现消化
通过定位和营销策略，实现项目复合市场情况下的最短销售周期
希望通过本案实现中惠品牌在北方区域的形象提升2NO.1
NO.2NO.3NO.4认识自身
认识市场定位规划营销策划
本体条件、周边区域研判
宏观市场、分物业市场、营销环境、客户情况
整体定位、分物业定位、内部规划建议营销时序、营销策略、价格定位、推广执行3
目录5
响螺湾具有代表性的、大规模城市综合体之一
建筑高度（m）2163883582609829——
规模（万㎡）243539.5217303028项目名称本案富力大厦中钢国际广场中海大厦碧桂园凤凰酒店月亮岛
天津极地海洋世界
本案在高度上位列响螺湾
本案在规模上位列响螺湾
在具备办公功能的综合项目中：
本案在规模上位列响螺湾
“第四位”
“第六位”
“第三位”河景资源、响螺湾之心是我们的一大特色办公
公寓
办公和公寓分离是本案的优势之一规划总用地面积：41081.35㎡规划可用地面积：27075.7 ㎡总建筑面积：243629 ㎡地上建筑面积：197653㎡地下建筑面积：45976㎡写字楼：109317 ㎡产权式酒店：26310 ㎡
酒店式公寓：55176 ㎡
底商：6800 ㎡
地下：45976 ㎡区内竞争极其激烈，不确定性强
预计未来两年总供给量将达
到444万平米，其中酒店式公
寓约130万、写字楼约270
万、酒店约40万门户已打开、周边已起步区内在售和已售项目3个，其中浙商大厦已售完入住，矿世国际和滨海华贸中心已经入尾
盘阶段，项目所处区域形象已经起步
门户已打开
周边已起步
项目优质属性关键词：响螺湾之心尽享河景标志性强商住独立10 10
属性界定认识市场
宏观层面
办公市场
公寓市场1203年至今，信贷政策共经历了6次转变期，转变期一般在14个
月左右，每次转变均为房地产市场走势密切相关，这也说明
中国房地产市场是一个以政策主导的市场
详见附件2：宏观经济市场分析国
八
条
人民币升值预期加强，房地产行业将受惠9.27房贷
从历史经验看，两次人民币升值之前都
有强势房地产调控政策出台
当前经济背景与2007年人民币升值前有
诸多相似之处。另外来自美国的升值压
力将更大
本币的升值往往导致以本币计价的资产
升值，其升值幅度将远远超过本币升值
的幅度，房地产将是受益行业详见附件2：宏观经济市场分析
波谷:3年一次
3年
3年
3年
120%
110%
100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%
‐10%
‐20%
‐30%
‐40%
‐50%
‐60%短期内价格不会有大变动，但成交量会有所减少随着成交量的下滑半年内预计价格会有波动，但长期仍然向好
预计项目的入市阶段又将是市场发展的上行阶段15
天津“概念股”还可以抄多久？天津楼市价量关系走势及预测模拟图
详见附件2：宏观经济市场分析