引言
任何项目决策必然会面对一定的市场风险，而风险产生的根本则是区域经济环境及行业市场的变幻莫测。市场调查研究的作用就在于准确掌握市场信息和动态，而市场调查研究具有明确的方向性，这种指向则是源自于对项目最初状态的理解，理解的正确性将直接影响项目整体操作的有效性。因此，我们将从对本项目目前基础状态的认识出发，探寻项目的市场影响，从而为市场研究的针对性和准确性作坚实的铺垫

第一章项目市场影响力分析
一、项目基础状况认识
1、项目规模
本项目占地78万平方米，在北京房地产市场上可归属于中等大盘之列，地块为大规模综合用地，含居住、商业金融、公共交通、文化娱乐、医疗卫生、体育设施等用地。具备一定的规模优势，尤其对于目前项目所处区域而言，体量水平位居前茅

2、项目区位
本项目位于北京市东北五环外，来广营桥和广泽桥交汇处，东至广顺北大街延长线以西，西临京承高速，南临来广营中街以北，北临来广营村一号路。区域位置为城市郊区，属于具有一定发展潜力但尚不成熟的陌生区域，而周边板块的发展势头强劲，已形成富人区效应

3、项目周边环境
项目临近交通主干道，道路状况良好，但周边环境尚处在待开发状态，城市基础配套、生活配套等较为成熟，但未能形成一定规模。未来的望京科技园西区与本项目一路之隔

二、市场对项目的影响因素
1、共性影响因素
国家或北京市的宏观调控政策，诸如土地政策、金融政策、房价政策等等是北京任何房地产项目发展的方向性框架
北京城市的发展、经济文化水平、城市现状以及社会消费收入水平等等城市综合指标是影响项目发展基调和水平的支撑基础
北京房地产市场现状和未来走势将直接决定项目未来的市场前景
2、特性影响因素
本案的规模因素决定了项目所面临的市场竞争的泛区域化，竞争对手辐射范围涉及到半个北京房地产市场
项目所处区域的成长性决定了区域市场现状和未来前景对项目操作的直接作用
开发商的安全性及经济性要求对项目的运营策略具有重要影响
三、项目的市场影响力
项目的体量优势使其具有较大的区域影响力，将对区域市场的产品水平、价格水准、竞争形势产生重要影响
项目的规模与临近望京和亚奥的区位特点使其具有广泛的辐射力，吸引更为多元化的客群
【节点】
项目与市场之间的互动影响因素，可以明确我们市场研究的目标和着陆点，并从这些影响因素来判断项目运行的策略原则，进而把控项目的宏观市场定位。
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