谨呈：曹县八里湾房地产开发有限公司
八里湾商业营销方案
菏泽华阳房产
2013年3月25日产品建议营销策略
项目定位
--本体分析
--SOWT分析
--客群定位
--项目定位
客群定位
SWOT分析
本体分析
项目定位
项目定位
A区商业建筑面积约30000㎡，分为商业内街和沿街商业； 商业内街西侧为2层，东侧为3层； 沿街商业中，A区为1层底商，B区位2层底商，C区为3层沿街商业。
商业指标分析——项目商业体量较大；产品组合多样化
客群定位
SWOT分析
本体分析
项目定位
项目定位
商业规划价值分析——沿青菏路区域商业价值较高，其他部分相对欠缺或存在价 值兑现时间差；
沿青菏路部分在昭示性、交通体系、商业人流动线等方面具有先天优势
该区域为小区内部规划路两侧区域，在商业价值兑现上存在较大的时间差
该区域为大型商业规划区域，需要较大的消费人群及招商力度给予支撑
该区域为小区内部规划路两侧区域，在商业价值兑现上存在较大的时间差
该区域位于小区主入口及商业街价值延伸处，又为单层设计，未来商业可兑现值较高
客群定位
SWOT分析
本体分析
项目定位
项目定位
项目在曹县——潜力区域，未来发展潜力巨大，但是存在较大的潜在价值兑换时间差
项目位于曹县城区南部，老城区辐射边缘； 地处曹县文化中心，教育配套丰富； 东部为八里湾湿地公园，未来将形成曹县南部大型生态居住板块； 项目周边目前环境质量较差，人流量稀少

八里湾生态区
客群定位
SWOT分析
本体分析
项目定位
项目定位
区域商业概况——汽配行业初具规模，但整体商业氛围欠缺，且分布零散，以传统门市 店及小卖铺为主
周边商业匮乏，只有零星个体小商户分布； 初具规模性业态以汽配及4S店为主，在日常生活需求方面以传统小卖铺及游商为主； 北部靠近汽车站商圈；距离青菏丽景商业街区约1公里； 区域内商业经营模式为中小型综合商业，无大型商业及专业市场，设计风格传统

区域两侧商铺照片及清河丽景照片
客群定位
SWOT分析
本体分析
项目定位
项目定位
区域交通能力——整体通达性较好，内外交通体系健全，但缺乏公共交通体系
交通地图及实景道路图
东侧为青菏南路，曹县主干道，距离汽车站约2公里路程； 南侧为规划刘新路，东西开通，未来将作为一条新干道； 青菏路为省级道路，对外通达性较强； 区域内公共交通设施匮乏。消费向中，消费习惯分为三大圈层
第一圈层：日常消费 就近的传统小卖部、游商等； 第二圈层：日常购物区域在传统核心商业区； 第三圈层：高端购物、休闲购物前往菏泽或济南等大区域中心城市
人口消费习惯
第一圈层
第二圈层
第三圈层
客群定位
SWOT分析
本体分析
项目定位
项目定位
客群定位
SWOT分析
本体分析
项目定位
项目定位
区域消费特征——
繁华商业意向图，区域荒凉图，形成视觉对比
消费习惯：休闲购物方面对传统核心商业区需求较大；生活方面以区域内传统小卖部、游商以及自给为主； 消费人群特征：以原住居民、厂店职员、汽车站片区居民和流动人口，以及周边企事业单位人群为主； 消费能力：区域消费人群消费能力为中低端消费水平，基本属于生活基本需求消费范畴

客群定位
SWOT分析
本体分析
项目定位
项目定位
S
W
T
O
依托文化及生态中心和自身大型社区优势，未来将成为人口密集区域； 店铺1层-3层多样设计，临街面多而长，易形成商业街火热氛围； 西班牙风格特色商业，物业品质形象较高，与业态形象相合

体量偏大，未来一段时间内无法获得足够客群支持，盘活难度较高； 市场培育期较长，与规划繁荣度存在一定的兑现时间差； 周边商业配套匮乏且分散，商业氛围有待提高；
政府重点规划区域，未来商业发展潜力巨大； 八里湾将成为曹县生态旅游度假地区，消费人群将不断扩大； 项目周边目前无集中商业规划区，抢占区域市场先机

国家调控政策尚不明朗，整体政策走向趋向收紧，商业或将受到影响； 购物型商场式的内街设计，又作为社区型商业出现，商业定位及经营把控难度较大； 客群消费心理无法准确预期，周边已有及新建商业未来或将截流消费人群

优势：
劣势：
机会：
威胁：
规模：
功能：
运营：
体量偏大，有利于形成群体效应；但是现阶段消费群体尚不足以支撑其发展，未来将会面临盘活压力；
客群投资及消费心理尚不明显，要盘活整体，功能定位必须精准把控；
小区底商及特色商业街两种形态，招商或销售须深入研究探讨，切实做到招商先行，招、售有机结合；
人气：
商业炒作是项目成功与否的关键，目前区域商业氛围惨淡，培育期成型难度加大

客群定位
SWOT分析
本体分析
项目定位
项目定位
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