台州项目2014年营销方案汇报 2014年2月 目录 项目指标与区位概况 市场环境与重点竞品分析 年度销售指标与推盘计划 年度营销核心思路与策略 一季度营销重点工作 售楼处样板段节点计划 7 已完成工作汇报 8 来电来访客户分析 一、项目指标与区位概况 规划用地面积148.15亩，总建筑面积52.10万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。 1、规划指标2、项目区位 本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。 二、市场环境与重点竞品分析 ◆2013年台州商品房成交总面积179.18万平米（不含路桥区），成交均价11291元/㎡，成交总金额202.32亿元。与2012分别同比增长2.02%，18.24%，20.63%. ◆房地产平稳发展：2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达10795元/㎡。 ◆商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013年椒江区占72%，椒江区近几年年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年商品房成交金额达108亿元。 1、近12个月市场核心数据分析 绿城海棠花苑和紫薇花园去化较慢，其余项目1-3年内能去化完毕，目前市场平均去化率在60%，一般住宅项目的销售周期在2-3年。 2、住宅典型项目供给及成交 注：万华城、中央花园和金辉佳苑为留用地项目，部分住宅要返给村民，不能销售。 2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析 2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析 本案住宅计划5月首次开盘，届时直接与本案住宅形成直接竞争的项目主要有金域华府、江南首府、御庭壹号、万华城二期、华景名苑二期等。 2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析 项目为绿城台州首个城市综合体，依靠其高端住宅的品质及影响力，同时其自身持有的大体量商业作为卖点，住宅底商开盘销售去化约50%。客户主要为椒江当地客户。 玉兰广场住宅底商2011年10月开盘，共计商铺65间，商铺均价2万/平米。目前还有6套未售，所剩面积200平米-300平米，1楼均价在3.6-4万/平米,2楼均价在1.5-1.8万/平米。 2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——玉兰广场 银泰城项目位于台州市商贸核心区，总建筑面积及配套面积40万平方米。该项目计划30个月封顶，3年开业。 2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——银泰城 新明饰品城位于椒江洪家街道，周边为家居建材类专业市场集中区域。物业种类包括饰品专业市场、住宅、家居生活广场、创意产业基地办公等。 2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——新明饰品城 黄岩模具博览城位于黄岩岩区北城104国道转盘处，位于台州市甬台温高速、台金高速出入口附近，周边为城乡结合，集模具加工设备交易、模具原材料交易等。 2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析—-黄岩模具博览城 2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析 本市未来的潜在供应量共计27.76万㎡，需要19个月完成去化。 19 3、商业潜在供应量分析 市场后续供应量分析 供应情况预判2014年推盘量较大，约132万平方，2015年市场推盘量约108万平方，加上存量房源约178万平方，市场总体供应量约418万平方，按椒江区（包括开发区）每年去化率100万平方，已出让土地需要4年时间消化，未来销售压力较大。 从供需关系分析：总体椒江市场供求关系总体供略大于求，客户可选择项目及户型较多。但是椒江的购买力来自整个台州，辐射台州南部区域、特别在路桥、温岭、玉环、临海等乡镇的客户较多。 从推盘节点上分析：加快开发节奏，抢占市场，确保4月26日开盘。 价格分析：住宅、公寓价格较具竞争力，商铺单价、总价较高。推盘时，建议根据实际情况略微提升住宅价格，平衡商铺价格。 4、市场结论与分析 三、年度销售指标与推盘计划 二、年度销售指标与推盘计划（决策文件未下发） 取证：2014年4月18日（突破） 开盘：2014年4月26日 产品：住宅区底商及室外步行街商铺 面积：住宅底商10700平米、步行街商铺22400平米。 套数：住宅底商71套、步行街商铺299套 均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米 总销：12.7亿 目标：8.89亿 （70%） 取证：2014年8月20日 开盘：2014年10月1日 产品：soho 面积：27667平米套数：528套 均价：13000元/平米 总价：3.60亿 目标：2.52亿 （70%） 51 取证： 2014年8月20日 开盘：2014年8月23日 产品：大商业外街 面积：1600平米底商、7300平米步行街 套数：住宅底商11套、步行街商铺97套 均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米 总价：3.48亿 目标：1.74亿 （50%）取证： 2014年4月18日（突破） 开盘：2014年5月31日 产品：东区住宅 面积：86000平米 套数：672 均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：7.93亿 （80%） 取证： 2014年4月18日（突破） 开盘：2014年6月21日 产品：西区住宅 面积：86000平米 套数：672 均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：6.92亿 （70%）3 交地时间：2013年12月27日 开盘时间：2014年4月26日 2014年新推 室外步行街：推396套11.88亿，售257套7.73亿 住宅底商：推82套4.305亿，售56套2.92亿 住宅：推1344套19.78亿，售1008套14.83亿 SOHO：推528套3.6亿，售370套2.52亿 合计：28亿 2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14.5亿)