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自筹资金上涨明显，其原因是：1、替代银行资金缺口；2、地
价上涨导致的自有资金上涨。当前地价在房价中的占比在40%‐50%
左右，也形成了对四证前融资方式多元化的推动
房地产证券市场融资高峰期与当前相比——在总量上，出现
30%的降幅；而结构性变化更为突出，房地产证券市场融资由
年的“80%股权融资：20%债权融资”，改变为过去一年“90%债权
融资：10%股权融资”
从长期趋势看，当前国内信托机构“找钱”特点显著，与信托
“理财”的本质背离，而政策趋势预计也将给予信托机构更大的空
间
房企在转型基金过程中的动因包括：1、战略转型，在环境显
著改变后，将盈利模型向更加符合趋势的地产金融靠拢；2、解决
现实的资金问题，以及建立可主导的资金来源，对抗市场风险
在早前在离岸市场香港、新加坡发行的中国房地产REITs基础
上，的中国房地产REITs态势是，在离岸人民币中心的推进
过程中，业界探索离岸人民币REITs的积极性较高
如果按照政策既定的定位，调控持续两年期的话，对国内预示
将是房地产和地产金融进入变革期。从行业自发变革趋势看，也进
入萌芽期
从更长远的角度，我们认为，国内房地产开发模式进入变革的
萌芽期。早前，行业已经较多关注过，内地房地产市场从“香港模
式”向美国模式转变
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7月31日（二季报）
房地产行业研究季报
RealEstateResearchQuarterly
高通智库
房地产行业研究季报
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目录
（一）货币政策在三季度放松可能性小4
（二）政策导致流动性偏紧4
（三）加息对房地产影响显著6
（四）国内房地产行业资金变化分析7
1、房地产整体行业资金状况7
2、银行紧缩倒逼多元化融资8
3、证券市场：“强市发股，弱市发债”特点明显10
4、信托为信贷紧缩下替代资金来源11
5、国内房地产基金发展态势与前景预期13
6、中国房地产REITS行业探索——战略发展方向14
7、房企资金渠道发展建议16
（五）楼市：长短预期下的纠结与释放16
附录：各城市房地产成交数据19
房地产行业研究季报
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图表目录
图表1：新增储蓄存款5
图表2：M1、M2增速及剪刀差5
图表3：货币乘数下降6
图表4：加息后首次置业者月供变动6
图表5：-上半年房地产资金来源占比变化7
图表6：1-6月房地产资金来源构成（亿元）8
图表7：房地产利用外资的规模及走势图8
图表8：房地产开发贷款增长情况9
图表9：购房贷款增长情况9
图表10:商业性房地产贷款增长情况9
图表11：房企证券市场融资（亿元/人民币）10
图表12：6月-6月房企证券市场融资（亿元/人民币）10
图表13：下半年以来香港证券市场融资情况（亿元人民币）11
图表14：下半年以来债券市场融资情况（亿元人民币）11
图表15：证券市场“强市发股，弱市发债”特点明显11
图表16：房地产信托同比变化情况12
图表17：1-6月房地产信托资金构成占比变化12
图表18：-房地产信托平均期限13
图表19：房企在地产基金上的实践13
图表20：国内房地产基金发展态势与前景预期14
图表21：发行和拟发行的中国房地产REITs15
图表22：：内地地产金融从鼓励创新与加强监管——国内REITs制度政策推进15
图表23：一线城市商品住宅消化周期变化17
图表24：二线城市商品住宅消化周期变化17
图表25：三四线城市商品住宅消化周期变化18
图表26：品牌房企上半年销售数据19
房地产行业研究季报
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在一季度的行业报告中，我们的总体判断体现的报告标题是《房贷不回暖，
楼市难立夏》。二季度房地产在银行、证券领域收紧的态势继续延续
由此导致的行业在发展资金上的局限，愈加明显。同时，可预期在三季度房地产行业
传统主流资金渠道继续收紧
根据国际经验，当房地产行业传统资金格局发生变化时，也是行业被动金融创新，寻
求新替代资金来源最活跃的时期。而且往往由此诞生新的地产金融结构性变化。当前，国
内行业多元化融资态势，也符合这个规律
从更长远的角度，我们认为，国内房地产开发模式进入变革的萌芽期。早前，行业已
经较多关注过，内地房地产市场从“香港模式”向美国模式转变
（一）货币政策在三季度放松可能性小
货币政策出现实质性放松的条件如下：1）货币增速稳定在合理水平（16%以下），2）
通胀水平有明显的趋势性下降；3）季调后通胀预期出现两个季度的回落。、
从目前的情况来看，上述条件仍未同时具备，因此三季度紧缩政策难有实质性放松，
预计流动性偏紧的状况仍将持续
早前从调控节奏和经济可承受能力看，普遍预期下半年货币政策“前紧后稳”
从当前看，三季度货币政策放松可能性不大：上半年信贷投放4.17万亿，如果按照全年
信贷在7‐7.5万亿来推测，下半年信贷额度的空间相对来说可能会略宽松一些。但由于目
前通货膨胀依然处在较高的水平，即使通胀如期见顶回落，回落的速度可能不会很大。因
此，结合信贷和通货膨胀的演绎路径，三季度政策放松的可能性不大，流动性的改善可
能要等到四季度才会出现
从信贷来看，上半年信贷投放4.17万亿，按照全年3:3:2:2的分布来看，对应的全年
信贷增量为6.95万亿，如果按照全年信贷在7‐7.5万亿来推测，下半年信贷额度的空间相
对来说可能会略宽松一些。不过预计保障房在下半年的信贷占比仍将增加
（二）政策导致流动性偏紧
货币增速回升，但是新增贷款仍然偏紧。6月M2同比增长15.9%，较5月15.1%上
升0.8个百分点；6月M2增速虽然回升，但是仍然低于央行16%的年度增速目标。其
中，M0同比上升14.4%，人民币存款增长17.6%，显示M2的增加主要是存款的增加
6月M2增速加快主要体现为存款增长加快。4月份居民户存款负增长，5月份增量
依然偏少，6月份却有明显增加，突出的表现为季节模式：对银行的季末考核促使银行将
表外业务转回表内。出于季末考核的需要，很多银行理财产品设计在6月到期，从而使
得部分表外业务转回表内，导致存款增加较快。
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