房地产开发企业成本管理与财务核算
北京致通振业税务师事务所有限公司
邵晓琳
主要内容
一、房地产开发企业成本形成过程
二、各项成本项目构成
三、成本项目分配
四、成本项目归集过程中票据
房地产行业开发基本流程
项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→（地质）勘察设计→招标、投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。
基本开发流程图
成本形成过程
与土地和前期费用有关各项规证
一、立项批复
二、国有土地出让合同
三、土地使用证
四、建设用地规划许可证
五、建设工程规划许可证
六、施工许可证
七、预（销售）许可证
项目预算是房地产企业的基础性预算，包括：
项目的估算、概算、预算
项目整体预算
开发项目的估算
是在开发项目的可行性研究阶段，对拟投资开发的项目依据项目的规模、投资额度、区域环境，参照相邻项目的售价和以往的开发成本，对项目的收入、成本、利润等财务指标的测算，为项目投资开发决策提供依据。
项目估算的内容：
依据土地面积、容积率、测算建筑面积，销售面积，预测单位面积销售价格、单位面积土地成本、建造成本、以及相关的管理费用、财务费用、项目的毛利率、投资利润率等。
项目估算对企业参加土地招投标，控制土地成本具有重要作用。
开发项目的概算
是依据开发项目的规划设计阶段的初步设计方案，对项目的投资额、建造成本作出的比项目估算更为详尽的测算。
开发项目的概算既是开发项目的进一步论证，同时也为项目设计部门提出的设计成本要求，即设计部门要在概算确定的建造成本和投资总额的范围内进行项目的技术设计和施工图设计。
开发项目的预算
这里所说的开发项目预算也称施工图预算，是指开发项目的工程建造预算，即依据审核批准的施工图设计，编制的工程（房屋建造）造价预算。
施工图设计出后，就可以对项目建造的材料、工时消耗，以及各种间接费用做出准确的计算。
工程建造预算详细、具体，是签订工程建造合同的依据。
项目的估算、概算、预算属于项目开发前期的预算内容，对项目的投资和成本有重大作用。
在初步设计阶段影响项目投资项目的可能性为75%--95%，
在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%--75%，
在施工图设计阶段为5%--35%。
成本核算基本程序
1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
成本核算基本程序
7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
成本核算对象划分原则
1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
成本核算对象确定
土地费用
土地取得方式及价款
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
涉及契税、城镇土地使用税、印花税
前期费用
A、勘察设计费
(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3)建筑研究用房费：包括材料及施工费