上海外高桥楔形绿地 综合开发项目财务预算报告
8月7日
提纲 报告结构思路 项目简介 项目开发组合参数 项目开发成本参数 项目租售价格参数 项目发展分期方案 财务指标综合比较 土地处置建议
报告结构思路
报告结构思路
项目简介
项目规划/ 发展组合
确定财务 预算参数
2个项目发 展分期方案
最佳发展 分期方案
根据最佳 分期发展 方案进行 土地处置 安排建议
财务指标 综合比较
各用地类型 转让价格
转让面积及 进度安排
项目简介
项目简介
本项目位于浦东新区东北部，东沟楔形城市公共绿地（以下简称东沟楔形绿地）的综合开发项目； 本地块周边主要为住宅区域及外高桥保税区，因而在地块中部打造区域商业中心存在着商机；地块北部为动迁基地；地块南部规划为中高档居住区； 项目占地面积约5.74平方公里，建筑面积约210万平方米，其中可经营性建筑约为 1430050平方米，用地面积4730120平方米

中环线翔殷路隧道的建成以及在建的轨道交通6号线、崇明越江工程，将进一步改善本项目的交通条件； 从上海市区角度来看，本案项目成为连接浦西→浦东→崇明的枢纽； 从东部沿海区域来看，本案项目将成为东部沿海大通道的重要组成部分

项目简介
根据周边规划，至前，距本项目1-1.5Km范围内281,600人 距本项目3-4Km范围内50万人 给本案地块发展住宅、大型商业带来商机

同时，外高桥保税区的存在，形成了强大的潜在居住、商务、商业需求。 截止末，保税区累计批准投资项目7054个，吸引投资总额86.81亿美元，企业 数量约超过7000家

项目简介
项目开发组合参数
项目开发组合布局
项目开发组合布局
项目开发组合布局
项目开发组合面积参数
* 以上所指建筑面积为地上建筑面积
项目开发成本参数
项目开发成本参数-土地成本
从业主收支平衡角度考虑，项目整体的土地开发成本将包括直接发生的土地成本及非盈利性的物业（如动迁房）及公共配套（如公共绿地）的开发成本，预计为RMB 6,212,873,653 项目整体的土地开发费用将摊进可盈利（租/售）的物业的开发成本当中 将按照可盈利（租/售）的物业建筑面积进行土地成本的分摊 由于非盈利性物业（如动迁房）及公共配套（如公共绿地）的开发成本已经转入土地成本，并由盈利性物业分摊，因此非盈利性物业及公共配套将不做现金流分析，以下非盈利性物业及公共配套的建安成本及其他成本、发展进度等参数仅作示意
项目开发成本参数-工程建设直／间接成本及其他成本
地上建筑物单位建安成本中已经考虑了地下车位的建安成本 动迁基地的平均造价（公寓、商业、其他配套）约为2602元/平米
前期工程费：提建安成本的7% 基础设施费：320元／建筑平米 开发间接费及管理费：提建安成本的7% 不可预见费：提建安成本的5%
建安成本
项目租售价格参数
公寓销售价格水平
随着证大家园、幸福小镇等大盘的开发带动，该区域正处于逐步成熟的过程中； 公寓价格从的5500-6000元/平方米升至目前普遍的8000-8600元/平方米左右，鉴于本案项目的档次定位相对较高，而且在地理位置上有明显优势，预计本案项目的售价目前可以达到9500元/平米； 区域内别墅产品数量稀少，仅有幸福小镇有联体及独幢别墅的价格可做比较，但是由于幸福小镇整体定位水平较低，相比之下，保守预计本案项目的叠加别墅价格平均可以达到12000元/平米的水平,联排别墅可达到15000元/平米的水平

在－受调控影响较大时期，依然逆市向上，价格保持稳中有升的态势 随着6号线的开通，该区域价值得到进一步发掘，升值趋势将持续 按照保守估计，目前本地块住宅物业每年房价增长在5%左右

商业物业租金/售价水平
根据CBRE在青浦Outlet的运作经验，郊区Outlet的租金报价达到6-8元/平方米，高于区域平均水平； 经过权重打分，本案项目如采用相应Outlet形式，租金报价可达到6.7元/平方米,但是根据大型商业物业运作的一般经验，物业运营初期的租金水平不可能达到理想的水平，因此，保守估计本案项目奥特莱斯的初始平均租金水平大约为5.5元/建筑平米/天； 商场物业的租金水平一般会低于同区域奥特莱斯类型的租金水平，建议商场物业的初始租金水平为3.5元/建筑平米/天，而动迁基地的社区商业的租金应比商场更低，建议为3元/建筑平米/天。； 根据我们对商铺的经验，每年租金增长预测为5%

根据CBRE的研究，目前外高桥居民集中区域的商业售价普遍在20,000元/平方米 由于本区域处于不断成熟过程中，商业环境将不断加强 预计本项目商铺售价为20000元，售价增长每年在5%左右
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