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开封房地产市场调研报告定稿DOC(69页).doc

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更新时间:2018/10/18(发布于河南)
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文本描述
开封房地产市场调研报告
目 录
第一部分:宏观状况分析
目 录
一、开封市整体状况分析
(一)开封市的整体现状及特征
1、开封区位特征
2、开封人口现状
3、开封经济现状
(1)国民经济收入
(2)招商引资概况
(3)固定资产投资
(4)商业经济发展
(5)工业经济发展
(6)整体经济地位
4、市民生活水平
(二)城市现状与发展的主要矛盾
二、房产及规划政策分析
(一)国家和地方政府房地产政策分析
(二)开封市规划布局分析
三、开封房地产市场分析
(一)开封市的整体现状及特征
1、开封区位特征
开封位于河南省中部偏东,东临商丘地区,西连省会郑州市,南接许昌市、周口地区,北靠黄河,与中原油田隔河相望,是黄河冲积扇平原的尖端。原为河南省会,现为河南省直辖市,是沿欧亚大陆桥内陆双向对外开放中心城市之一,也是中原城市群中的重要城市之一。
开封简称汴,是一座历史文化悠久的古城。在中国历史上,开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等,自建城至今已有2700多年的历史。战国时期的魏国、五代时期的后梁、后晋、后周及北宋和金七个王朝曾先后建国于开封,是我国七大古都之一。
优越的地理位置,悠久的历史,使开封拥有着丰富的文物遗存、悠久的城市格局、浓郁的古城风貌、以及独特的北方水城美景,成为中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。
小结:开封起着连接河南东西南北的桥梁作用,具有明显的区域功能。而且开封具有悠久的历史文化积淀,是一座十分具有文化内涵的中部城市,在未来中原城市群的建设中必将起到重要的纽带作用和示范作用。

2、开封人口现状
开封市现辖杞县、通许、尉氏、开封、兰考五县,龙亭、顺河、鼓楼、禹王台、金明五区和开封经济技术开发区,总面积6225.56km2,总人口510.61万人。
开封市人口数量为达到479.5万人,在河南省各辖市中,人口数量处于中间位置。其中开封市区人口101.32万人。市区各行政区划单位面积及人口分布数据如下:
小结:开封市区人口在全省各辖市中居于中等,人口密度不是很大,在全国地级市中排名34位,远远低于漯河、周口、许昌、郑州、濮阳、焦作、商丘等市,开发空间较大,成本相对较低。

3、开封经济现状
(1)国内生产总值
2010年,开封市生产总值完成930.2亿元,增长12.6%,其中第一产业增加值219.3亿元,增长4.6%;第二产业增加值400.7亿元,增长14.9%;第三产业增加值310.2亿元,增长14.5%。财政一般预算收入37亿元,增长25.3%;其中市本级16亿元,增长27.7%。全部工业增加值368.3亿元,增长15.9%。城镇以上固定资产投资394.7亿元,增长25.1%。社会消费品零售总额364.6亿元,增长20.2%。
(2)招商引资概况
开封市2010年新签亿元以上项目123个,总投资649.2亿元;新开工亿元以上项目108个,总投资566.7亿元;实际利用外资12882万美元,增长71%;外贸出口18801万美元,增长16%;引进省外资金177.6亿元,增长26.2%。
(3)固定资产投资
2010年,开封强力实施转型升级“3135”工程,实施了300个重大建设项目,完成投资318.5亿元,带动项目总投资1078亿元。2010年,全社会固定资产投资完成506.6亿元,增长24.7%。
(4)商业经济发展
开封市第三产业增加值、城镇固定资产投资、社会消费品零售总额等主要经济指标增幅分别位居全省第一、第二、第五位。经济发展速度连续两年超过全省平均水平。全市旅游接待量和旅游综合收入分别达到3469万人次和128.4亿元,增长12.1%和18.8%。大力发展金融保险等现代服务业,成功引进浦发银行,市商业银行在郑州设立支行。
(5)工业经济发展
开封市规模以上工业企业达到1207家;规模以上工业增加值276.3亿元,增长21.6%。开封发电、开封空分、新大新等11家企业主营业务收入超10亿元,晋开集团实现生产经营总值超30亿元。河南新大新材料股份有限公司正式登陆创业板。
(6)整体经济地位
城市
指标
综合得分
郑州
得分
2.46

排名洛阳
得分
0.33

排名济源
得分
0.08

排名漯河
排名得分
-0.59

新乡
得分
-0.1

排名焦作
得分
-0.06

排名开封
得分
-1.24

排名
13

小结:开封GDP基础低,但增速高,且稳定,人均GDP增长迅速;农业比例过高,第三产业基础弱,经济结构不够合理,尚有较大的改进空间。省内外资金开始青睐于开封,发展后劲比较充足。固定资产投资持续较快增长,房地产业所占比例开始增大,但房地产业优势不突出。商业经济发展迅速,这为商业地产的长期稳定发展提供了良好的环境,但开封处于河南省商业“洼地”,受“郑州”商业影响较大,开封商业经济虽然在经济总量中的比例较大,但与省内其他城市相比,还比较薄弱,需要郑州的带动才能实现总量扩张和升级换代。总之,开封市整体经济地位低,城市竞争力弱,但随着郑汴一体化的逐步实施,其发展前景将十分广阔。

4、市民生活水平
2010年,城镇居民人均可支配收入达13695元,比上年增长11.2%;人均消费支出11378元,比上年增长13.2%。食品支出、衣着消费、居住消费增速趋稳。

2010年,开封市城镇居民人均食品支出3599.6元,比上年增长7%。衣着消费支出1101.3元,比上年增长4.5%