嘉祥县商业房地产市场 调研报告
2007年9月
目录
第一部分 宏观环境分析 第二部分 项目整体研究与特性分析 第三部分商业房地产市场现状分析 第四部分商业市场需求分析 第五部分竞争项目市场调研 第六部分市场调研综合评价
第一部分宏观环境分析
1.1 宏观环境分析
区域位置:嘉祥县是中国古代”四大圣贤”之一曾子的故里,属济宁市辖, 嘉祥县位于山东省西南部,隶属济宁市，东连济宁市任城区；南毗大蒜之乡金乡县；西临巨野县、郓城县；北与梁山县。以郓城新河为界,东北隔梁济运河与汶上县隔河相望。 基本概况：嘉祥县总面积960平方公里,总人口808735人,耕地面积86.6万亩,辖8镇7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业，么哦年举办的手套展示会和石雕艺术节，吸引了大量外来人士
1.1 宏观环境分析
城区现分为城区和开发区。城区集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心。开发区是重要的工业区和仓储区，随着城市的发展开发区将成为未来的政治、经济中心。 依据济宁市的总体规划,嘉祥县将成为济宁市西部开发区重点开发区域。嘉祥县的总体规划是“北扩东展”，与济宁市对接，这给嘉祥县的房地产发展带来新的契机。
1.2 房地产市场现状
嘉祥县的房地产市场起步较晚，近两年来，房地产市场才得到大力发展，相对于前几年，开发量大幅增长，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。 城区在售项目较少，主要集中在建设路沿线和呈祥街沿线。住宅项目消化量较快，目前在售部分主要是商业项目和沿街底商。住宅项目价格区间在1300-2000元/㎡，商业项目根据地理位置的不同价格不等主要集中在3500-6400元/㎡之间。 由于手套、石雕产业的飞速发展，行业人员增加，嘉祥县的流动人口也迅速膨胀，商业需求相应产生。给商业房地产市场带来了机遇。 由于多方面的原因，商业项目运作普遍不成功，商铺空置率较高
第二部分 项目整体研究与特性分析
2.1 项目地块地理位置
优势： 区位优势：地块位于曾子像北，建设北路，职业中专斜对面。东临建设北路，南踞327国道不远，北面紧靠新规划的符合嘉祥县乡北发展的趋势。地理位置优越，具有明显的升值空间。 项目总规划1000余亩地，一期规划面积5万㎡，规模最大，且地块相对比较完整，容易规划而形成独立商业区。 劣势： 项目周围尚处在发展初期，人气不足，周围配套不成熟，有待完善
2.2 参与项目公司状况
优势： 开发商实力雄厚，资金充足。 政府政策支持，给项目带来了信誉保证。 项目由在行业内具有丰富实战经验的世纪万邦进行代理策划，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。 劣势： 项目前期长期未动工及开发商的退出，给项目带来了负面影响
2.3 项目市场分析
优势： 区域房地产市场正处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。 现房地产市场商铺价格，高出消费者的承受价位，给本项目带来了机会。 劣势： 嘉祥县商业项目运作普遍不成功，消费者对本项目的信心不高 目前商铺租水平较低，，投资客户难以收回成本，“租比买合算” ，流失部分客户。 本地主力宣传媒介较少，乡镇居民对媒介的关注度不高，项目在宣传过程中受一定影响。。