峨眉天下名山站高铁核心区商业策划方案
鼎创营销策划
壹项目核心问题
叁项目核心资源
肆项目商业定位及业态划分
伍项目商业布局及动线设计
陆项目商业建筑规划
纲要
山文人城
贰参考案例研究分析
项目发展核心问题
壹
A+BCDE
站前广场：
广场总用地：5.1公顷（76.5亩）
——北广场2.78公顷
——南广场2.32公顷
站前山水景观区：
——总用地：5.79公顷（86.85亩）
综合开发用地：
总用地：6.97公顷（104.5亩）
A+B区：22.4亩
C区：20.55亩
D区：45.66亩
E区：16.10亩
站前山水景观区
站房
综合开发用地
综合开发用地
规划展示中心
南广场
2.32公顷
北广场
2.78公顷
项目用地情况
项目用地具体指标
每个项目都会有自己的问题和难点存在，通过对市场调查分析，项目勘察研究，我司发现项目有以下几大核心问题——
激烈竞争下如何突围产品趋同下，如何具备高识别性项目复杂的地形，劣势如何规避内部消费能力有限，依赖外需交通线集中在地下，人流如何抓住1、激烈竞争下如何突围
诚然，传统地产项目已然式微，（买得起房子的，已经买了几套，买不起的还是买不起），发展缓慢，文化旅游与复合型地产项目，渐引导着市场主流，更受追捧，极大的拓展了客户区域，发展迅猛。

但有利亦有弊，文化旅游与复合型地产项目，存在诸多不可确定性，竞争激烈，市场风险莫测。最大的特点就是，相互之间，跨区域甚至跨省抢夺客户源。

燕赵
环渤海
江南
长江三角
岭南
沿南海
西南
四川云南
历史古迹
古老文化
江南园林海派文化
自然山水民族风情
滨海优势热带气候
全国四大旅游地产版块
绝大多数旅游项目都是外向型营销策略，立足的客户往往不在本地，而在大区域内，甚至全国范围内。这便出现了诸如“海南抢云南，云南抢海南”的现象。这与传统项目截然不同，其竞争对手可能会在“千里之外”！
四川是仅次于云南的风景旅游区，但游客多为观光旅游，休闲旅游与度假旅游客户，尚不及东南及海南等沿海区域。

近成都
旅游区
九寨沟
旅游区
乐山峨眉山
旅游区
巴蜀多可餐秀色，已形成几大旅游线路，相互贯通、交叉。

四川省内旅游资源丰富，成规模、影响力较大的有三大版块，九寨沟旅游区，近成都旅游区，乐山峨眉山旅游区。

此三大旅游区也在争夺省内及其全国的游客、投资者。

四川旅游资源分布图
成渝经济区及省内几大风景区相距不远，竞争激烈。

您外出旅游通常选择的地方是
您周末在成都周边旅游时，通常选择哪些地方
以成都为首的省内游客是峨眉山的主要客源。

都江堰、青城山等景点，近水楼台先得月，对大成都区域内的游客吸引力大于峨眉山。

成都本地居民出游近半数选择周边100-300公里范围内的景区。随着高铁的开通，时间和空间缩短，峨眉山景区的竞争力会被加强。

附市场调查表——成都居民出游区域选择
本案
峨眉山风景区
峨秀湖国际度假区
山与湖
峨眉半山七里坪
天颐温泉度假小镇
乐河国际
峨眉印象
溪谷TOWN城
爱琴海蓝
俯河外滩
论道峨眉山月
康桥水郡
滨湖国际社区
茗竹苑
首座好望角
民生雅居
浅水湾半岛
东盛苑
阅湖郡
亲水湾
西城家园
滨水新城
金海岸
若水居
水映兰庭
民生御景新城
名山花园休闲广场
自在城
项目所在的峨眉片区，楼盘林立，蓝光的峨秀湖风景区近在咫尺，同样的区位，类似的模式，近身肉搏势难避免。

老城板块
新城东板块
景区板块
新城北板块
峨眉山市主要楼盘分布
休闲旅游市场发展规律
观光旅游
启动阶段
观光旅游
发展阶段
休闲度假
启动阶段
休闲度假
规模化阶段
休闲度假
高层次阶段
单向递进不可逆转
峨眉市目前所处的阶段
2、内部消费能力有限，依赖外需
峨眉市及周边人均GDP
峨眉市产业结构
峨眉周边城镇在岗职工工资水平
峨眉主要经济数据透析
峨眉经济发展保持平稳递增，居民收入增长较快，具备一定的消费能力。

但总体而言，城市尚处于发展与扩张阶段，本地消费能力尚不足以支撑较高层次的旅游、商业业态，主要还得靠外地游客、旅客。

本地块距离峨眉山景区与峨眉主城区，都有一段距离，吸附这两大片区居民的消费能力，存在一定难度。

再者本地块尚是生地，商业气氛的形成需要必要的时间。周边配套少，多安置用房区，对项目存在一定不利影响。

生地，周边配套少，安置房
中转地，与周边联系不甚紧密
3、产品趋同如何做出差异化
鹤立鸡群的基本前提，就是你要成为一只鹤，而不是一只鸡！卓尔不群，自然会被关注。不管是旅游项目还是传统项目，差异化、可识别度都是一大关键。可以不比对手产品好，规模大，但一定要有特色，哪怕是小盘，精雕细琢，照样能和大腕对招。

峨秀湖效果及总规图
抛开其他同类、同似项目不提，单是“邻居”峨秀湖就会与项目产生直接的竞争关系。

项目这只“小仙鹤”是否能比过峨秀湖这只“大鸡”，就是问题!