托斯卡纳风情商业街销售/招商建议书 谨呈：长沙城普置业有限公司 2011.5.15 前言: 根据我司类似项目的顾问经验与实践，项目处于长沙南城，交通通达，发展迅速，但是现有人气欠佳，要等到区域完全成熟还需3-5年。亿龙认为其特殊性在于：它不同于长沙普通成熟地段的商业项目,也不同于常规高端社区商业街区项目，它的定位绝对需要颠覆传统、需要剑走偏锋，需要抓住区域的特色点，结合市场需求、自身结构进行商业定位，以饮食/休闲/健康/艺术为主题是我们对产品的研判. 目录: 一、商业概况 二、周边人口调查 三、周边交通流量调查 四、周边商业情况调查 五、项目商业消费人群分析 六、SWOT分析 七、项目业态定位建议 八、商业价格建议 九、商业发展盈利模式 一、商业概况 商业楼各层平面图 独栋物业，总计3层，主体两层商业通过天井/门厅相连接，定位时需要统筹考虑。 项目垂直楼梯4个，但如不能合理布局，楼梯的实用率将会较低，因此商业业态布局及商铺分割时要重点考虑内部楼梯的分布。 根据楼梯的布局，我们建议-1#楼商业与1-2层商业部分实行分割独立管理。 会所内部设置及外围环境体现以江南意境及闲适生活意趣的文化及生活会所/特色风情商业街,其代表了浙系开发商的基本思路;关键词:文化生活。 项目正前方有绿化带隔栏，视野昭示受阻。 商业内部结构及周遭环境分析 二、项目周边人口调查 项目周边人口调查分析 紧邻项目周边预估有10万人口，其中不乏大量的高端人群，众多的高端人群将给项目未来的发展带来较多的机遇，但是区域现有入住率较低，不具商业氛围，常规商家入住后需要较长的商业培养期，且风险较大。如以现有入住人群进行商业消费定位，商家信心不够饱满，招商难度大，因此，本项目应该跳出区域现有人口数，立足区域中长期发展，依靠品牌商家的品牌与项目交通优势，吸引更大范围的消费人群前来消费，或是引进一批带有目的性消费的业种。 三、项目周边交通流量调查 湘府路为东西向城市主干道，未来向西对接湘江河西，向东对接武广客运南站，但目前经过项目的交通流量以车流量为主，人流量很小，且湘府路属于城市快车道，不利于马路两边的人流互动。 交通流量监测：我们在项目现场，以5分钟为时限，一日分三次（早中晚）对项目的交通流量进行检测：人均流量为20-25人，车流量约为45-50辆。依据现有监测数据发现，项目目前人流量太小，不符合引进对人流量要求较高的商家，只能依托品牌商家的品牌优势，将车流转化为商流，吸引有车一族前来消费。 万 家 丽 路 四、项目周边商业调查 商业调查分析1 目前项目周边1公里范围内商家稀少，区域内的商家主要集中在红星商圈，其次是万家丽路的唐湘电器城附近。红星商圈的商业发展正在发生一个质的飞跃，但是唐湘电器城片区商业发展速度缓慢，且目前南城的商业发展形势是向西边省政府方向偏移，项目所在片区的商业启动时间相对滞后。 目前，大塘公寓商业广场2万平米商业处于对外招租期，其发展商意向引进中大型卖场，租金约15元/平米·月，但经过近一年的招商，一直没有成功，该案例也从侧面说明依据区域现有商业基础，招商难度较大。 今年4月底红星商圈华润万家超市湘府店开业，喜乐地步步高超市（1万平方米）预估今年9月将正式营业，证明区域商业中长期发展看好，但未来商业竞争非常激烈。 商业调查分析2 本项目共3层商业原本是按会所设计，面积约5000平米，但是本项目引进中型卖场的可能性非常小，原因有二： 1.卖场对人气要求较高，但片区的现有人气不够，商家进驻风险太大； 2.项目现有商业体量规划卖场面积太小，不具规模优势，难以与区域其他大型卖场形成对抗。 因此本项目的商业定位因该是发挥单店规模、品牌优势，打造区域内的旗舰店，使单店形成在区域内独一无二的竞争力。 商业调查分析3 未来红星商圈，常规的商业业种肯定会扎堆出现，缺乏的是创新型业种，由于目前区域商业氛围整体不浓，所以有些常规业态还存在市场空白，但从中长期来看，常规业种注定以品牌、服务、规模优势占领市场。 依据本项目的结构及规模，不具备发展大型商超条件，但整合项目资源，可以重点发展高端中式餐饮、美容美体、中西餐厅等业态，但商家的引进必须走品牌、实力路线，一方面利于品牌占领市场，另一方面利于本项目整体形象提升。