2011.05.30 普利利源大厦项目营销思路沟通 2013.04 报告目录 Part1 项目本体分析 Part2 核心问题及开发目标 Part3 物业市场分析 Part4 物业发展优化建议 Part5 项目营销初步方案 Part6 广告推广 典型的南部特征：济南市主城区中轴线南段、二环南路南侧 交通条件好：临近升到103、二环南路、英雄山路，出入南部山区、市中心区十分方便 周边居住氛围突出；区域办公、商业服务配套设施较差 亲山：西北万灵山、西望老虎洞，南眺玉函山； 南部近山、交通区位条件好、居住氛围较浓、办公商服配套现状差；具备亲山属性，距名盘较近，但整体周边城市环境形象较差 项目外围环境分析 中海国社 领秀城 他山 祥泰广场 叠泉山庄 铁路南苑 利源花园 银丰花园 周边知名楼盘较多，存有大量优质新入住该区域人口； 利源花园、铁路南苑等部分原有小区建设较早，规划、景观、立面等档次略低； 北部东西十六里河面貌较为陈旧，均存在旧村、旧城改造建设要求； 外部商业配套改善预期较强，领秀城商业综合体在建；十六里河绿地地块前期运作 绿地 交通动脉大拐弯处，方向感差，目前人口驻留较难；和左右两个居住项目差异性极大，对比强烈，显得凌乱 项目周边环境分析 受二环南路影响较大，尤其是本项目地块正处二环南路由东向北拐弯处，非常容易扰乱方向感 受西侧山地影响，二环南路北向延伸，使得项目周边具备一定的亲山性；进而显得日常驻留人流较少、人气较弱 项目紧邻外海叠泉山庄、利源花园、铁路南苑档次、定位、立面等产品差异性大，对比强烈 项目地势明显高于北侧十六里河地块，北向视野较佳； 东侧临天然河沟，具备一定亲水性 项目地块处在大型居住区的枢纽商业集聚区内，是未来英雄山路南段重点发展节点区域 项目规划条件分析 主要沿英雄山路（103省道）布置；二环南路沿线较少； 二环南路、英雄山路交叉口的枢纽商业； 沿英雄山路自北向南：八一商办区、玉函交叉口商办区、二环南交叉口商业区 英雄山路商务以行政、医疗办公较为突出 项目周边居住规划为主； 英雄山路为老城区三轴之一； 控制沿经十路、济泺路－纬二路－英雄山路、北园大街、经一路、顺河高架路、铁路等六条重要交通线路的沿线景观和城市轮廓线。英雄山路沿线商办规划：