“奥林华府2期”营销策划报告 29/7/2008 谨呈:深圳市华讯伟鸿房地产开发有限公司 本项目位于龙岗中心城的奥体板块，一期已入伙，本次报告主要针对二期提出营销策略 项目 背景 如意路 规划中道路 规划中道路 项目北面：教苑中学、余石岭生态公园 项目东面：未拆迁的农民房 项目南面：尚未动工的天健地块 项目西面：已经入伙的奥林华府一期 一期 二期 二期位于一期的东面，以小区内道路与一期呈轴对称分布。 本项目受90/70限制，采用拼合形式，以130-180平米为主及200平米以上的楼王单位 项目 背景 如意路 规划中道路 规划中道路 本项目受到90/70限制,采用拼合户型。 2期技术指标： 根据工期推算，预计本项目最快可以在08年12月入市 项目 背景 08年7月 08年10月 09年1月 09年4月 09年7月 已经出地面，目前在做地下室 5、6、7单元最先出来 4单元出来，其次是1-3单元 由于天气原因，直到08.7月项目才出地面，目前在做地下室部分； 根据工期，以6天/层的速度估算，预计在08.12月5-7单元会最先出来，而由于施工原因，正常推算，4单元会紧接着出来，最后出来的是1-3单元。 问题？ 本次报告解决的关键问题 1. 入市时机的选取 2. 项目核心价值寻找 3. 关键的营销策略的确定第一篇：大势篇 入市时机的选择关键在于对大势的判定 当市场上充斥着太多关于楼市寒冬或救市等评论时，我们应该如何看清深圳未来的市场方向？ 07年下半年新政后：龙岗中心城市场立刻转冷，沦陷为新政重灾区 9.27新政后，各个楼盘的开盘销售率一落千丈，30%左右；一些原本计划在07年下半年开盘的楼盘推迟至08年出售。 当前已开始重返价格战：价格纷纷跳水——从10000回调至7000-8000左右 当前市场上100万以下的房子相对好卖。中心城单价回调到7000-8000元/平米，10000元/平米以上的房子销售十分艰难价格战仍有继续恶化的趋势“中海康城4988元/平米起”——直接导致客户观望情绪加重，看跌信心增强