利益分析，首先是超越利益本身的。只有当人走出利益的局限，才能洞悉利益本身的力量对趋势的影响。 ——时寒冰 前言 对于一个180万平米体量的项目来说 要赢得良好的市场口碑和市场溢价 不仅仅是营销怎么开展的问题，更不仅仅是推广怎么做的问题 本次针对银丰唐冶项目的推广策略 我们必须要清晰的认识到这个项目对于银丰集团的战略发展意义 超越项目本身，从一个全新的、更高的角度出发 让这个项目成为这座城市的骄傲 提出问题 方案架构 找出解决问题的思路 落地执行 现实困境 世界观 方法论 提出问题 问题树 市场 项目 品牌 客群 宏观市场 微观市场 区位 规划 建筑 配套 资源 主力客群 核心竞争力 潜在客群 传播层面 整体宏观经济走势/房地产行业相关政策 区域内竞争对手/未来市场供给/区域内政策调整 距离核心区距离/道路交通/产业环境/规划契机 物业发展方向/规划特色/容积率、绿化率等决定要素 建筑风格/建材标准/户型区间/园林标准/公共空间 基本生活配套/区域内市政大配套 自然资源/人文资源 自住改善投资收藏/活跃度与购买力 所在区域行业及行为习惯，针对性的挖掘方法 企业核心竞争力在哪？如何提炼？推广能否反映？ 客户认知与品牌形象的差距，是包装还是传播造成的？ 先从宏观出发 大前提——宏观大市场的启示 1.限价限购限贷 楼市调控“限”字令全面升级 截至2011年8月5日，全国共有43个城市采取了限购措施。限购限贷直接导致部分城市成交遭腰斩，北京楼市库存直逼11万套警戒线 ，专家预计“金九银十”供应量井喷之际，“折扣战”或将出现。 7月12日国务院要求房价上涨过快二三线城市进行限购，但在一个多月的时间里，不仅没有一个地方主动要求限购，部分地方甚至采取限价等措施以期躲过限购令。8月16日，住建部再次发文，列出5条指标，表示只要地方楼市符合其中的两条，就必须限购。预计部分城市，难逃一“限”。 反观济南：限购限贷之下，济南楼市刚需当道——恒大绿洲一周（8.15—8.21）之内成交96套，绿地国际花都（79套）和恒大名都C地块（70套）成交套数均超过70，恒大城和万象新天等刚需盘新推货量已经接近无房可售的局面，但仍有每周20套以上的成交。绿地卢浮公馆加推中央景观楼座，略微降价出售，开盘当天竟一次性清盘……