谨呈：保利山东置业有限公司2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.78亿）百年学府区传世人文宅邸——保利祝舜路项目整合营销策划提案项目背景保利山东置业公司18亿拍得祝舜路地块，楼面地价已达5300元/㎡，经测算项目未来售价须超过12000元/㎡才可以获得利润。售价12000元/㎡在济南属于高端楼盘，本次报告中市场竞争项目只针对高端住宅市场的研究。本次报告需要解决的问题：1、论证宏观政策、城市发展、市场状况是否支持12000元/㎡的高价格？2、在现实条件基础上，如何通过产品创新和注入优质资源，打造高价值产品，突破12000元/㎡的高价？3、本项目的营销构想？报告逻辑结构三、 实现目标需要解决的核心问题六、项目产品规划与开发建议四、案例借鉴五、项目发展战略及定位一、企业愿景/项目目标设定目标提出问题解决问题二、现状梳理：面临的机遇与挑战七、项目营销推广策略愿景/目标企业解读项目解读企业愿景/项目目标央企前50名，央企资产规模第一方阵“中国保利集团公司成立于1993年2月，已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”发展格局；集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化艺术有限公司、保利财务有限公司等5个一级子公司；两大上市公司：保利房地产（集团）股份有限公司、保利（香港）投资有限公司 ；中国地产长城，央企房地产第一品牌价值保利（香港）投资有限公司(香港股票代码HK0119)，是中国保利集团公司海外唯一上市的房地产旗舰企业；保利置业有限公司，是“保利（香港）投资有限公司”（0119.HK）的全资子公司，为中国保利集团房地产主业的两个开发平台之一，是保利（香港）投资公司境内唯一房地产开发平台；目前共持有开发及土地储备建设面积近1000万平方米，项目分布北京、上海、重庆、哈尔滨、济南、武汉、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、惠州等12个城市；------精品盘08年保利置业山东开篇之作，确立了保利品牌在省城的地位08年继保利芙蓉之后的旗舰之作，成为济南新城东大门的最新力作保利祝舜路项目09年保利进入城市中心开发湖畔大宅，引领城市中心区精品盘的开发09年末保利竞得洪楼板块祝舜路地块，将全面升级人居的住宅标准，提升城市的居住价值豪宅盘根植山东，深耕泉城，成为山东最具影响力的房地产公司之一产品开发走向升级——精品中端盘转向豪宅高端盘的开发运作能力走向升级——08年2个盘到10年4个盘的操控开发能力走向升级——08年8.5万㎡到10年82万㎡城市贡献走向升级——改善居住环境到提升城市居住价值保利在山东，已实现跨越式发展愿景/目标企业解读项目解读企业愿景/项目目标项目解读项目地段项目四至项目周边配套项目规划指标项目属性界定和价值解读项目环境项目地段作为北方近代教育发源地之一，北京大学周围龙湖唐宁ONE均价4万；中铁翰庭均价4.6万；天津大学周围普通新房房价已达1.8万元，而在山大周围房价也已经接近1万 ，项目位于百年山大片区，充分凸显片区价值。项目东临二环东路高架桥，BRT快速公交等多路公交站点由此经过，交通便利。项目距离洪楼广场800米，洪楼天主教堂也是中国最著名的三大天主教堂之一，在中国的宗教历史上承担着重要使命，是济南的标志性建筑物之一，也是济南文化带的重要象征。济南传统的中央文化区，距离洪楼广场和山东大学800米，距离二环东路高架路500米，交通便捷。项目环境区域大环境：位处洪楼片区，文化氛围浓厚，环境认可度高；紧邻二环东路，BRT快速公交，交通便利；紧邻济南东部新城，借助全运契机，发展迅速位于济南市东部，受“住东不住西”观念，居住认可度较高项目小环境：项目北部临近火车道，噪音较大；项目西北部为黄台电厂，空气质量差区域历史底蕴和文化氛围浓厚，区域认可度非常高，但项目北侧不远有火车道和黄台电厂，小环境相对不足。项目周边配套洪楼板块是济南第二大商业中心，周边商业、金融、医疗、教育、餐饮、文化等配套非常齐全。购物：山东环联小商品市场 、银座华信店、济南东风商场、红楼大润发、海蔚商城、七里河华隆小商品市场 、万盛隆仓储购物中心 等近16家银行：建设银行、工商银行、恒丰银行、农业银行等28家餐饮：上岛咖啡、两岸咖啡、麦当劳、肯德基、好口味、泰和茶楼 、金马丽晶夜总会 等30多家教育：山东省图书馆小学：洪家楼第三小学、七里河小学、祝甸小学中学：山东大学附属中学、历城五中、济南华人高级中学大学：山东大学、山东轻工业学院等学校10所医疗：历城区中医院、齐鲁中西医门诊部、建联中药店、泉城大药房等15家左右二环东路山东大学洪楼大润发华龙小商品市场山大附属中学招商银行农业银行交通银行恒丰银行历城区百货公司银座华信店工行储蓄所愽洋家电东风商场