《万达商业地产开发管理工作指导手册》(120页).rar目　录 1　总则………………………………………………………………………………1 2　项目管理细化规定及操作细则…………………………………………………1 2.1　项目管理细化规定…………………………………………………………1 2.1.1　文件上报规定及审批时限要求……………………………………………1 2.1.2　与政府签订的其它相关补充协议…………………………………………2 2.1.3　重大技术方案专题论证会…………………………………………………2 2.1.4　方案、外立面、环境、泛光照明等相关规定………………………………3 2.1.5　业务协调会、现场协调会……………………………………………………3 2.1.6　新增大额成本事项或突破目标成本………………………………………3 2.1.7　工程款提前支付或工程款超付申请………………………………………4 2.1.8　幼儿园招标及租赁合同……………………………………………………5 2.1.9　住宅项目会所等经营性物业招商…………………………………………5 2.1.10　商场开业运行后的维修管理………………………………………………5 2.1.11　项目开发建设档案管理……………………………………………………5 2.2　各类业务操作细则……………………………………………………………6 2.2.1　经营计划管理………………………………………………………………6 2.2.2　营销管理……………………………………………………………………16 2.2.3　工程质量及安全管理………………………………………………………27 2.2.4　物业经营管理………………………………………………………………36 3　各类业务操作指引、表单及范本………………………………………………42 3.1　经营计划类……………………………………………………………………42 3.2　营销管理类……………………………………………………………………75 3.3　工程质量及安全管理类……………………………………………………117 3.4　物业经营管理类……………………………………………………………169 3.5　档案管理工作指引…………………………………………………………178 QQ45964033 ·1· 项目管理操作手册 发布日期：2007　/　4　/　15 实施日期：2007　/　4　/　16 万达集团项目管理操作手册 1　总则 1.1　为保证项目执行阶段的各项工作顺利推进，在不突破管理制度的原则下， 特编制此手册。本手册制定的主要目的是：1、增加一些制度正本中未包括的业 务规定；2、提供相关业务表单或案例模版；3、明确或便捷各项模糊事项繁长的 业务审批流程，以适应快速发展的城市综合体项目的管理特点；4、同时，为制 度中暂未明确约定的错综复杂的相关业务处理，指出业务的解决方法和指引，即 项目公司必须在一定时间内获得有效指令，以提高工作效率、实现集团的经营目 标。 1.2　易于理解、将模糊事项进行规范和指引、增加可操作性是本操作手册文件 的基本要求，明确清晰的作业流程有助于业务管理制度的理解和执行。 1.3　本操作手册主要适用于项目管理中心与集团各职能部门、各项目公司的相 关事项，不涵盖集团其他各职能部门与项目公司之间的垂直管理业务。 1.4　本手册为项目操作的行为规范，为项目管理制度的细化和延续。 1.5　本手册如与万达集团管理制度有不符之处，以万达集团制度为准。 2　项目管理细化规定及操作细则 2.1　项目管理细化规定 2.1.1　文件上报规定及审批时限要求 1)　联络单的发起联络公司栏，需注明经办人，便于集团处理文件如需沟通能 及时找到相关责任人；联络单和报告性文件必须注明是否需要、需要由哪个部门 进行回复或批示，亦或仅作为知会等意图，必须明确标注，以明确文件和事务的 处理责任；建议项目公司某些业务上报的联络单上增加＂集团领导批示意见＂栏， 便于集团领导可直接批示意见，提高工作效率； 2)　关于联络项目管理中心的联络单，其联络对象栏必须具体至项目管理中心 的四个部门，即经营计划类、营销管理类、工程质量安全类、物业经营管理类需 分别明确联络计划部、营销部、质量监管部、物管部，如与这四类业务不单一相 QQ45964033 ·2· 项目管理操作手册 发布日期：2007　/　4　/　15 实施日期：2007　/　4　/　16 关的具体业务，联络对象可为项目管理中心。联络单内，不需写抄送：主管副总 裁、项目管理中心总经理或四部门总经理等，各部门负责人将根据部门职责、制 度规定权限并结合具体业务，直接处理下发执行或请示项目管理中心总经理、主 管副总裁审批后反馈至项目公司执行。如项目公司与集团各职能部门沟通有争议 时，上报的联络单则可写抄报相关主管副总裁。当然，按权限规定、有特殊业务 需直接向主管副总裁汇报或请示的，联络对象可直接为主管副总裁或实行抄报； 3)　如联络对象是集团其它业务部门，抄送项目管理中心的，抄送对象也请遵 循第2)条规定，同时，需在联络单内说明抄送的目的是告知备案或需协助督办或 需组织协调会，便于明确主办单位，也利于及时处理、提高工作效率； 4)　急件必须1　个工作日内处理完毕并反馈至项目公司；非急件，上报后3　个 工作日内必须处理完毕并反馈至项目公司；非急件，如需集团其它职能部门会签 的业务文件，上报2　个工作日内签批意见后转送其它部门会签，在5　个工作日内 处理完毕并反馈至项目公司；各项目公司总经理必须把关好，非特急原则上按程 序履行。 5)　项目公司拟发集团各职能部门的联络单，必须经项目公司总经理签署意见 才能生效；同时，集团各职能部门或公司相互间的联络单，必须有部门总经理签 字和项目公司总经理签字才为有效指令； 6)　项目公司对外发任何正式文件，必须经总经理审查后才可发出；牵涉到成 本和经营较大影响的文件（如对政府和合作单位承诺性文件、会带来经济争议和 公司事项有影响的公函等）须由财务负责人和总经理审核后，报项目管理中心总 经理、主管副总裁批准。 2.1.2　与政府签订的其它相关补充协议 项目土地出让合同签订后，集团所属公司与政府签订的其它相关补充协议（如： 收地协议、拆迁补偿协议、市政配套建设、税收政策落实等），需报集团项目管 理中心计划部牵头根据业务类型组织发展部、财务部、投资部、法律事务部等部 门审核并经主管副总裁批准后签订，如突破了原土地合同的补充协议，需报董事 长批准后签订。 2.1.3　重大技术方案专题论证