2006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告 中国投资咨询网版权所有www.ewise1 引言 2004年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋 势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较 大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨， 无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。 2006年1－7月中国房地产开发综合景气指数为103.51，房地产开发投资指数为 101.52，土地开发面积指数为100.99，销售价格指数为109.54。 2006年1－7月中国完成开发土地面积12731.1万平方米，与2005年同期相比增 长了31.8％，全国完成购置土地面积18520.1万平方米，与2005年同期相比下降了4.8 ％。 2006年1－7月中国房地产开发投资额为9411.5亿元，比2005年同期增长24%， 中国东部地区房地产投资额为6125.6亿元，比2005年同期增长20%。中部地区的房 地产投资额为1621.6亿元，比2005年同期增长35%。西部地区的房地产投资额为1664.3 亿元，比2005年同期增长30.1%。 2006年全国土地交易价格指数（工业仓储用地）第一季度的价格指数为104.5％， 而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第1季度的价格指数为107％。 2006年1－7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长 15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增长13.6%。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零 售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为 商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租 赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠 儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、 写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。 本文共十九章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，其次分析了中 国房地产行业发展的总体概况和房地产市场的需求状况，再次对中国商业地产的发展 现状做了细致分析，再次分别对商铺地产市场、写字楼市场、工业地产市场、购物中 心地产市场、酒店地产市场做了具体分析，再次分析了中国主要城市商业地产的发展 情况，再次介绍了商业地产重点企业的运营情况，再次对中国商业地产市场做了竞争 2006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告 中国投资咨询网版权所有www.ewise2 格局分析和投融资分析，最后分析了中国商业地产未来的发展趋势。您若想对商业地 产有个系统的了解或者想投资中国商业地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。 万瑞咨询房产行业研究部 二零零六年九月 2006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告 中国投资咨询网版权所有www.ewise3 目录 第一章 商业地产行业相关概念及特性....1 1.1 房地产业的定义及分类..........1 1.1.1 房地产定义..........1 1.1.2 商业地产定义......1 1.1.3 房地产的分类......2 1.1.4 房地产业主要涵盖的领域..........3 1.2 房地产市场的基本概念..........3 1.2.1 房地产市场的组成部分..3 1.2.2 房地产行业对经济和生活的影响..........4 1.2.3 中国房地产市场的特点..7 1.2.4 房地产行业管理的职责..9 1.3 房地产市场分析的内容和特点........12 1.3.1 房地产市场分析的层次12 1.3.2 房地产市场分析的内容12 1.3.3 房产地市场分析的特点13 1.3.4 提高房地产市场分析有效性的途径....14 1.4 中国房地产行业特征与发展历程....14 1.4.1 中国房地产行业的特征分析....14 1.4.2 中国房地产行业的发展历程....16 1.4.3 房地产行业在国民经济中的地位........16 第二章 房地产行业发展概况.......18 2.1 中国房地产业发展现状........18 2.1.1 中国房地产发展状况....18 2.1.2 2005－2006年1－7月中国房地产市场分析.20 2.1.3 中国房地产供需状况分析........28 2.1.4 中国房地产周期30 2.2 从宏观经济角度看中国房地产业....32 2.2.1 宏观经济与房地产业二者相互影响....32 2.2.2 中国独有的增长模式将影响房地产业发展....33 2.2.3 宏观参数的调整将对房地产影响巨大34 2.3 中国房地产行业面临的挑战35 2.3.1 全球房地产泡沫威胁经济发展35 2.3.2 中国房地产行业三大弊端........35 2.3.3 中国房地产业面临的主要问题36 2.3.4 当前中国房地产市场的新问题37 2.3.5 中国房地产品牌缺乏影响力....38 2.4 中国房地产行业发展趋势与策略....39 2006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告 中国投资咨询网版权所有www.ewise4 2.4.1 中国房地产行业主要对策分析39 2.4.2 解决房地产问题的对策分析....41 2.4.3 房地产企业集团发展的对策与思路....42 2.4.4 中国房地产行业发展趋势的特点........45 第三章 中国房地产行业需求分析...........49 3.1 中国的人口现状.......49 3.1.1 人口规模及其变化........49 3.1.2 人口结构50 3.1.3 人口地区分布及密度....52 3.1.4 人口素质状况....53 3.2 房产市场需求现状分析........53 3.2.1 近年市场需求开始回升53 3.2.2 个人消费成为市场需求的主体55 3.2.3 个人购房在房产市场需求结构中的地位........55 3.2.4 商品房空置状况57 3.3 影响房地产消费需求的因素58 3.3.1 中国GDP的发展..........58 3.3.2 2005－2006年一季度居民消费价格指数.......59 3.3.3 2006年二、三季度中国消费景气分析...........64 3.3.4 中国房地产业的市场容量分析71 3.3.5 中国居民房屋消费理念71 第四章 中国商业地产现状分析...75 4.1 中国商业地产概况...75 4.1.1 商业地产成为房产市场的新增长点....75 4.1.2 中国商业地产已进入新规则时代........76 4.1.3 中国商业地产市场的特征与机遇........76 4.1.4 商业地产在城市经济中的地位和作用79 4.2 2005－2006年1－7月商业地产发展状况.80 4.2.1 2005年中国商业地产的曲线运动.......80 4.2.2 2005年1－12月中国商业地产开发状况.......85 4.2.3 2006年中国商业地产进入新时代.......87 4.2.4 2006年1－7月中国商业地产开发状况.........88 4.3 商业地产面临的困惑与缺陷90 4.3.1 商业地产市场发展的三大瓶颈90 4.3.2 中国商业地产发展存在的问题92 4.3.3 中国商业地产的困顿....93 4.3.4 商业地产的结构失衡危机........93 4.4 商业地产的发展策略95 4.4.1 中国商业地产现存的误区及原因........95