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南枫度假公寓总体规划2幢20层的高层住宅，一梯四户，共312套单元。其中，按套内面积计算：2房2厅71平方米的76套，一房一厅51.7平方米的有80套，49平方米的有76套，一房36.7平方米的有80套，共有312套单元，配有豪华会所，包括泳池、棋艺室、餐厅、儿童活动中心、老年人活动中心等……
处于月川新城中心的南枫度假公寓，紧邻规划中的行政文化中心，周边规划有：三亚大剧院、规划展览馆、青少年宫、三亚书城、老年活动中心及医疗站等……，这里将会是一个集娱乐、休闲、度假、养生于一体的高尚居住小区，而南枫度假公寓将以它高品质的建筑、星级的物业管理成为月川新城的新地标。
（二）项目优势点：
1、地理位置较优越，为三亚市新的行政新区，周边的社区建设也渐成景致。
2、周边主道路宽敞，交通便捷，分别通向三亚机场和各大景点如三亚湾、亚龙湾、大东海、天涯海角等
以上两点针对其他地区楼盘而言，有其突出点，但在月川区的楼盘中，优势共享，所以并非我们的主要优势。
3、项目为二幢建筑，有规划主题，可塑性强。
4、户型好，使用率高。
（三）项目弱势点：
1、没有景观
来三亚买房的岛外人士有很大一部分的人是冲着三亚的美景来的，所以我们没有景观是我们最大的劣势。
2、短期内周边的生活配套设施落后。如：市场、生活超市等。
二、市场分析：
经过统计，在月川区内，在建以及在售的主要有下面几个楼盘：
名 称
价 格
主力户型
竞争优势
起价
均价
汇丰国际
3300
3900
Loft复式小户型
1、引进环保的太阳发电、热水、新风系统2、loft的复式小户型
水云间
3430
3600
60-70㎡的2房一厅
有商铺
芙蓉花园
暂未定价
暂未定价
1、2期在一起，较有规模
荣德花园
暂未定价
暂未定价
有商铺
迎宾花园
3520
4300
70—80㎡的2房1厅
地理位置较优越
月川香榭
3700
4600
70-90㎡的2房2厅
1、靠河且可看海2、地理位置稍靠市中心
三永凤凰城
3898
4300
42㎡、67㎡的为主
紧依成熟社区，生活配套十分完善
君恒雅居
2960
3450
60-80㎡的2室2厅
靠山，风景较好
在三亚卖房子，总结起来，有八大卖点：一是卖健康长寿，二卖宜人气候，三卖环境，四卖配套，五卖服务，六卖未来，七卖发展机会，八卖文化。通过上图的分析，这几大楼盘有主要是在环境、生活配套等方面具有优势，我们的项目在推广的时候就可以避重就轻，在服务、未来、发展机会以及文化等方面着力推广。
三、项目定位：
(一) 产品定位：
南枫度假公寓———是依托我公司湖南南枫大酒店的品牌，我们要让广大购房者明白，在南枫度假公寓购房，享受的是酒店式的服务 ；在南枫度假公寓购房，是换一种生活方式，一种休闲、度假的生活方式；同时，作为公寓，可以商住两用，结合项目周边未来的规划，在南枫度假公寓购房，是投资者的明确选择。
（二）客户群定位：
在三亚购房大军当中，有85%的都是岛外人士，其中尤以哈尔滨、黑龙江、东北等地的居多，近几年上海、四川的人也越来越多，他们这些人到这来买房，主要的一部分都是一些离退休的老干部用来养老，其中也不乏一些年青的白领用来投资，就我们项目的地理位置来说，我们的客户群应以岛外的离退体的老干部为主，年青白领为辅，同时兼顾岛内的一部分退伍军人。
（三）价格定位：
经过上面竞争楼盘的对比表我们可以发现，最低的均价在3450元∕㎡，最高的达到了4600元∕㎡，月川区内楼盘的均价达到了4000元∕㎡左右，以我们楼盘的设计和规划，做高品质的楼盘推广的话，均价可定在4000元∕㎡，但在起价方面，我主张低价位起价，吸引消费者的眼光，越往上越拉高，拉高的过程中，留有折扣的余地，我们的主力消费群是一些年长的客户，往往在价格上，他们总希望有点折扣，会让他们在心里上觉得自己赚了，从而买得更开心。
四、营销方案：
经过前面的对本身项目的分析，以及对竞争楼盘的分析，我认为我们在三亚这个市场的话应该避开我们没有景观、没有生活配套的劣势，着重推出我们项目人性化的建筑设计及品质、星级的服务、未来以及发展的机会这几大卖点，而我们在湖南、上海进行推荐时，就可以把前面所提到的八大点做为我们的卖点，而其中又以健康长寿、气候、环境为我们的主要卖点。
房地产项目用于营销推广的费用比例一般在整个项目收益的2%-3%，而就目前三亚的市场销售情况，营销费用完全可控制在2%，按照均价4000元∕㎡，项目收益约为7500万，作为营销推广的费用则为150万左右。整个项目的推广，可以分为四个阶段进行，一是预热期，二是销售期，三是强销期，四是尾盘销售期。
第一阶段：预热期（2007年2月—4月），我们的主力消费群是岛外到三亚来过冬的离退体老干部，而他们买房最重要的一个途径就是通过朋友的介绍，他们很多老人在三亚过完冬4、5月份就回他们的老家了，所以我们要抓住这段时间让他们对我们的楼盘有个了解甚至是有好感，
