保利(重庆)实业有限公司文件
保渝字〔2017〕20号
签发人：吴章焰

关于重庆市2017年6月9日巴南区鱼胡路地块
拍地的立项请示
保利房地产（集团）股份有限公司：
近日，重庆市国土局发布公示，将于2017年6月9日挂牌出让巴南区李家沱-鱼洞组团Q分区Q21-5/01、Q22-1/02、Q23-1/01号宗地合计202亩。经调研分析，我司拟参与竞买，现将相关情况汇报如下：
地块位于龙州湾板块，龙洲湾片区被列为“加快开发”的主城十大城市片区之一，区域配套基本成型，1.5km范围内覆盖龙洲湾核心城市配套。地块属成熟型区域，轻轨三号线鱼胡路600m，此外还有5号线支线和8号线规划中，交通网发达、生活配套完善。周边范围内万达广场、旭辉城等高端物业及商业中心，巴南小学、巴渝小学等优质教育资源，巴南中医院、重庆南郊医院等各类配套应有尽有。
巴南区李家沱-鱼洞组团Q分区Q21-5/01、Q22-1/02、Q23-1/01号宗地，用地性质为二类居住用地，占地面积134793平米，容积率≤2.39，规划总计容建筑面积不大于322793平米。起拍楼面地价5000元/平，竞买保证金80699万元。
根据初步设计方案，项目总建筑面积44.94万平米。其中地上面积32.3万平米：高层住宅-商品房-毛坯（T6）10.71万平米，小高层住宅-商品房-毛坯（T2）8.67万平米，情景洋房-商品房-毛坯7.08万平米，叠拼-商品房-毛坯3.81万平米，商铺-商品房-毛坯1.55万平米，幼儿园-商品房-毛坯0.27万平米；地下面积12.63万平米，其中普通地下车库10.46万平米。
经测算：当楼面地价为6754元/平时，即每亩地价为1078万元，总地价为218000万元。预计项目总投资40.18亿（含税），销售收入46.81亿（含税），固定资产0.70亿元，项目可实现税前利润60912万元，税前成本利润率15 .2%，税后利润45684万元，其中税后净现金38723万元，税后成本利润率11.8%。
本次竞买拟采用保利（重庆）投资实业有限公司获取该项目。该公司成立于2004年12月，注册资本5亿元，营业范围为利用自有资金从事项目投资；酒店管理；房屋租赁；商务咨询；建筑工程设计、施工；物业管理房地产开发，董事成员为吴章焰、刘强、潘志华、何军、方琳。该公司持有保利可爱岛项目100%、保利椰风半岛项目100%、保利港湾国际项目100%、保利康桥项目100%、保利心语项目100%、保利香雪100%、保利天汇100%、保利江上明珠项目100%、保利高尔夫项目100%、保利天汇项目100%、保利林语溪项目100%、保利香槟花园100%、保利花半里项目100％、保利金香槟项目100%、保利壹号公馆项目100%、保利爱尚里项目51%、保利观塘项目51%、保利茵梦湖项目50%、保利观澜项目25%的股权比例。
本地块位于重庆市重点城市发展副中心龙洲湾片区，背靠铜锣山，自然资源质素较优，紧邻万达广场生活配套非常完善，加上巴蜀小学落地项目旁，所以极具吸附主城区潜在的改善型客户的条件。地块容积率可实现“高低配”的产品规划，增强项目溢价能力，地块面积适中，资金占压相对不大，有利于实现快速开发，提高周转率。因此，现申请股份公司授权重庆公司参加此次拍卖，地块授权价为：按照15%的税前成本利润率计算，地块总价不超过21.80亿元，楼面价不超过6754元/平方米。同时积极寻求品牌开发商合作，降低操作风险。
妥否，请批示。
附件：1.市调报告
2.规划设计条件及规划方案
3.立项测算
4.立项报告
保利（重庆）投资实业有限公司
二○一七年六月二日
联系人及电话：邹晓龙 15215154188
主题词:鱼胡路项目 立项报告