东宸19号公馆——低成本爆破式快销之道
[湖南中原事业一部A组] [hunan.03.2011]
报告体系
Analyze System
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目标界定
在保证目前均价并争取提高的前提下！ 5月份力争清盘
中原争取本案公寓产品——
目标解读
快
外因：快速向上的宏观市场
内因：快速向上的营销策略
＋
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国家经济背景：通货膨胀的进一步加剧，房地产市场亦开始快速升温
市场背景分析
项目背景分析
国家政策分析：继2010年“417新政”“929新政”调控失效之后的第三轮调控，2011年调控力度更大
市场背景分析
项目背景分析
国家政策分析：“新国八条”出台后，要求省会城市、计划单列市、房价上涨过快城市必须出台限购令
两会激烈辩论房价调控 限购令或只是权宜之计 如果要降房价，首先就要降房地产行业各项行政性费用。” 全国政协委员、河南台兴房地产开发公司董事长王超斌说。 王超斌还说，房地产开发相关的各项行政性费用占房价的20%左右，国务院下大力气稳定房价，地方政府应该带头减税减负。
中原观点：长沙首次出台限购令，政策背景更多在于行政因素。 新国八条要求省会城市、计划单列市必须出台限购令，中部地区其他省会城市相继出台限购令，长沙亦不能例外。 截止到2月底仍未出台限购令的城市，被中央点名， 此前从未出现过类似现象；因此地方政府压力巨大，限购令不得不出台。
市场背景分析
项目背景分析
市场背景分析
项目背景分析
本次限购令的整体特征： 以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。 限大不限小：在产品方面，以90平米为界限，90平米（含）以下的户型受到限制，90平米以上的户型不在限制范围内。 限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。 限新不限旧：本次限购并未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。
本次限购令特征：以家庭为单位，限小不限大，限内不限外，限新不限旧
市场背景分析
项目背景分析
调整市场客户需求，消化存量房源
保护市场刚需，提高投资门栏
缓解内五区房价恶化，引导客户区域分流
限购令将引导投资客户倾向大面积住房，90平米以下将以刚需为主，而长沙市场现在的市场存量房是以大面积住为主。此次限购令出台，将大大推进存量房的消化，调整发展与限制之间的平衡关系。
一定程度上把投资客户限制在90平米以上的户型，保护了刚需客户需求的60-90平米2房和小3房。同时也会使开发商提高原来的一些90平米左右的房源面积，以投资客户需求。
限购令以长沙内五区为限购范围，这将缓解五区房价的恶化，逐渐把部分客户引导向长沙周边县城转移，促进周边经济发展，促进整体发展。
本次限购影响：几家欢喜几家愁，限购令尽管“温柔”，但加重未来购房观望情绪已毋庸置疑
市场背景分析
项目背景分析