法商视角-客户KYC销售模型
资产代持风险案例分析
展业流程
新时代保险展业基本流程
第一步：KYC分析、提问、提炼出客户关注的点
第二步：客户风险点分析
第三步：理财师为客户提供综合解决策略
第四步：着重介绍金融工具
第五步：回答客户反对质疑问题
第六步：给客户做综合总结
房产代持的利与害
防止真实所有人的债务风险 一定程度上突破房地房的限购政策 增强财产的私密性 分散财产的所有权，避免过于集中
所有权不清晰，容易产生争议 代持仅在当事人之间有效，不能对外产生效力 代持有无效的可能性 代持影响财产正常交易 代持容易产生控制权的旁落 代持人的婚姻、债务、身故风险影响财产安全
第一版块、客户KYC信息
“富二代”Eric的难题
Eric的老爸是体制内的小官员，早些年丧偶，独自把Eric养大。老爸早年看准了房产市场，那时候就开始借钱买房子，但碍于自己的身份，产证上不方便登记自己的名字，Eric也还小，所以大部分房产代持在亲戚朋友手中，没有任何协议，房子非常多代持人也非常多，后来房产大涨，Eric就成为了富二代。老爸后来找了个后妈，住在一套大房子里，这是唯一一套写着老爸名字的房子。Eric老爸这几年身体不好一生病，因为手头没有什么现金，看病几十万的钱需要找亲兄弟拿，老爸觉得亲兄弟名下都有他的房产，所以拿钱倒是心安理得，但Eric感觉到这些亲戚并不这么想。Eric开始担心，代持在这些亲戚名下的房子，等老爸走的那天，他们不认账怎么办？
分析： 客户爸爸：体制内官员，丧偶后再婚，近些年身体不好需用钱 客户本人：年龄尚小 房产：亲戚朋友代持
提问：1.代持在外面的资产除房产外有没有其他的金融资产？ 2.有没有签过代持协议？或者一些书面的能证明资产是代持的？ 3.有些房子是卖掉的，卖房款都是怎么回来的。 4.除了代持，Eric还担心什么？
关注点：房产和金融资产放在亲戚名下代持，失去自主权和所有权； 有些房产Eric有证据证明是代持的，如果亲戚不认，能不能通过法院把房子判给Eric？
第一步：客户KYC分析-提问-关注点
Eric第一个风险点：代持风险导致代持资产损失
老爸不在了，亲戚不认代持，Eric无法拿回代持资产 代持人背信，侵吞、转移资产或否认代持 代持人死亡，继承人主张继承代持资产 代持人离婚，配偶要求分割代持资产 代持人负债，债权人要求执行代持资产 代持人个税问题，牵连代持房产被强制执行
《民法典》物权编 第二百零九条　【不动产物权的登记生效原则及其例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
Eric第二个风险点：有房产代持协议，一定能把房子要回来吗
最高人民法院（2020）最高法民再328号
依据《民法典》第一百五十三条第二款规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效”。
徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。“
最高人民法院（2020）最高法民再328号
第三步：理财师为客户提供综合解决策略
第一步：签订代持协议；且给代持房产设抵押权；设定一个居住权；防止代持人各种风险； 第二步：归拢相关金融资产，并且设定好遗嘱，防止继承人之间对遗产的分配产生纠纷。建议金融资产分配最好通过人寿保险或保险金信托来实现。