 ==>> 点击下载文档 |
面对消费观念日益成熟的消费者、竞争愈来愈激烈的市场和国家对房地产行业准入门槛的提高——即来自资金链的压力，开发商对房产开发上下游各环节的协调把握能力被提到了一个更高的位置。
正如某位房产专家所说：开发商其实是一个项目开发的组织者！开发商没有精力也不可能将所有的事情揽在自己身上。市场经济的规律要求专业的事必须得由专业的人来做。
房地产行业是一个区域性很强的行业，同样的一个项目被放到两个不同的环境，肯定会出现两种不同的结果，何也？这就是由当地的经济环境、政策环境、独特的文化背景、人文风俗、消费习惯等等决定的！所以，在对一个房产项目进行策划之前，我们首先要做的事情就是对市情进行调研。只有对上饶的经济环境等有了比较全面的认识，才能在此基础上对项目进行全面的把脉，从而对项目的运作进行理性的剖析和思考。
上饶市即为原来江西省信州区，面积（市区）339平方公里，人口（市区）约34.3万。位于江西省东北部，乃江西之东大门，是浙江、安徽、江西、福建四省通衢之地。近年来，由于受浙江及长三角地区的经济辐射，以及其积极融入长三角地区战略的实施，地区经济直线窜升，由原先的经济倒挂市一跃为经济总量前四强。变化不可谓不快、不大！
2005年，上饶市国民经济运行平稳，产业结构进一步优化。初步核算，上半年全市生产总值140.1亿元，同比增长12..2%。三次产业结构由去年同期的23.2：35.3：41.5调整为19：39：42；其中工业占GDP的比重由31调整为32。
财政收入增势不减，金融运行保持稳定。财政收入在前两年快速增长的基础上继续保持强势增长，为经济社会发展提供了有力的资金保障。上半年，上饶市财政总收入实现16.8亿元，比去年同期增长27.7%。一般预算收入11亿元，同比增长31%。6月末，全市金融机构存款余额366.9亿元，比年初增加42.9亿元，城乡居民储蓄存款余额284.4亿元，比年初增加43亿元，金融机构贷款余额278.3亿元，比年初增加12亿元。
城乡居民收入继续提高，支出增长平稳。上半年，市区城镇居民人均可支配收入4419元，比上年同期增加801元，同比增长22%。市区城镇居民人均消费支出2760元，比上年同期增长16.1%，农民人均现金收入达到1317元，比上年同期增加178元，增长15.7%。
从以上数据，我们不难看出，上饶市的经济由于受前两年高速发展的惯性影响，依然保持旺盛的势头，在高位平台健康运行，多项主要经济指标名列江西省设区市的前列。地区经济预期值持续看好—这将为上饶房价的进一步走高提供最坚实的力量和基础。
拿上海和南京两地举例说明。上海的房价自1998年以来，持续攀升，其上升之势连中国房地产机制、市场最为成熟的广州也望尘莫及。为何？上海作为中国乃至东南亚地区的经济、金融中心的心理预期成为其高房价的强有力支撑点。于是，大量海外资金和民间资金流向上海楼市，导致房价不断上升。而同样作为一线城市的南京，其房价与杭州几乎处与同一水平线，却遭到了业界和民间人士的普遍质疑！终于在“六一”新政的影响下，泡沫迹象开始显现，走高势头停滞。这又是为何？也是因为，南京——作为一地区经济中心城市的地位不断被其他城市动摇（2004年南京的区域经济首位度系数被无锡超过！）。人们普遍对南京将会成为区域中心辐射型城市缺乏认同感，高房价自然也就失去了最坚实也是最不可或缺的基础！
所以，从这点来分析，我们认为：上饶的房价若要跨过均价3000元大关，还为时尚早。今后几年上饶的房价将会缓慢上升，不会大起大落。这是因为：
上饶近两年来的经济增长点主要是通过：最原始的权力资本化（变卖土地）和制造业工业实现的。这种经济发展模式一旦达到极限（土地是不可再生资源），也即瓶颈，就很难突破了！而实现这一突破的关键就在于：实现从制造业加工向研发型基地的转变！这将需要一个很长的过程。
上饶距离成为赣东北区域中心城市还有很大的差距，也就是——经济首位度还不高！高房价缺乏高心理预期，即便偶然出现也不可能维持下去！
所以，从上饶市经济环境来分析，我们得出以上结论。从该角度看，上饶的楼市还没有顶到天花板，还有进一步上升的余地，但是房价的整体上升空间很有限了！局部高房价的出现有希望，但是需要在开发的各个环节加以准确把握。
下面，我们就将通过对上饶楼市的分析，试图寻找到这个希望出现的机会和可能性！
我们试图通过对上饶楼市的过去、现在总结、分析，来窥测上饶楼市未来的走向，从而对项目操作、定价提供第一手依据，为项目的规划提供最为准确的准则和框架。
2004年，上饶市完成房地产开发投资23.4亿元，同比增长19.38%，增幅较上年回落26.83个百分点。今年1—6月份，全市完成投资18.2亿元，比去年同期增长21.22%，增幅较上年回落3个百分点。其中：住宅建设投资完成8.9亿元，同比增长23.1%；商业营业用房投资完成2.9亿元，同比增长71.3%；办公楼完成投资0.06亿元，同比下降79%。
上半年房屋施工面积为305.9万平方米，同比增长98.4%,其中本年新开工面积169.4万平方米，同比增长87.8%。房屋竣工面积18.4万平方米，同比增长168.1%，商品房销售面积40.5万平方米，同比增长51%，商品房空置面积9.9万平方米，同比下降3.8%。4月份以来，房屋销售面积增幅在逐月回落，房屋销售面积增幅开始低于房屋竣工面积增幅。表明在调整房贷、增收营业税等房产新政出台以后，人们还在等待其他一系列的措施来抑制房价，对房价下降的预期心理在提高，持币待购心理日渐浓厚。
随着国家宏观调控措施的出台，土地开发投资及开发面积增长势头大幅回落。上半年，我市完成土地开发投资3555万元，同比增长38.6%，购置土地面积131.1万平方米，同比增长7.1%，完成开发土地面积30.3万平方米，同比增长84.6%。从土地开发上看，近年国家加强了对土地使用开发的管理力度，土地交易行为逐步规范。
2004年，全市商品房均价市本级达1380元，同比增长10.4%。今年第一季度末，市本级商品住房均价达1420元，同比增长7.58%，房价增幅明显回落！
在土地供应方面，在市本级中，2002年到今，共推出4678亩土地，已用约1700亩，现待开用地有2982亩，以1.5的容积率计算，可供今后3年的房开发用地。但由于很多房地产开发用地非净地上市，如拆迁问题或公建配套基础设施问题，使得供地后有效利用周期过长。
部份商铺积压空置率逐年上升。2002年以来，市本级三年以上积压空置商铺面积已达1.63万平方米，占2002年以来商铺竣工面积的6.54%。
我们走访了上饶的楼市，对该市的楼盘进行了充分的调研，总结调研的结果以及通过对以上数据的分析，我们发现：
开发量呈逐年上升之势，然而受政府宏观调控的影响，销售面积逐年下降。竞争越来越激烈；
楼市新政迟迟未实施，具体实施时间未定，都对项目开发的诸多环节带来隐患；
楼盘同质化现象已开始显现
商业用房租售比价不合理，投资回报率偏低
一、项目概况：
新十一小学旁，凤凰大道上
２、项目经济数据（略）
３项目优劣势分析：
v优势SＡ、自然环境
项目周边自然环境较好，地势较道路高，如果规划上能够很好的把握这一点，项目的特色是现而易见的；
Ｂ、有升值的巨大空间
本地块处于上饶的行政新区辐射圈，升值潜力大；
Ｃ、开发空间大
本地块周围基本还是“处女地”，开发还不完善，因此对开发商而言可操作的空间也就越大。
v劣势Ｗ
Ａ、城市配套
虽然本项目具有良好自然环境资源，但是由于上饶市城市规模较小，目前此地段还未开发完善。因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围。
Ｂ、人气不旺
通过目前凤凰大道的车流量和人流量就可见一斑；
C、交通问题
由于距离目前的市中心尚有一定距离，而三四线城市的居民对距离问题又十分的敏感。而且在客观上也确实给业主的生活增加了交通成本。
v机会点Ｏ
Ａ、政府规划开发利好因素
