11、12月营销方案及执行计划
四季度营销计划
开盘计划 竞争分析 阶段总结 四季度销售目标
营销策略 执行方案 费用预算
销售目标
四季度营销计划 1、开盘计划——目标
10月底草签65套 11月底草签50套 12月换签70套，新成交10套； 12月开盘提价，控制剩余33套的销售速度，并作二期高层的价格标杆。
开盘时间： 12月8日（暂定）开盘，同时示范区及样板间开放； 12月15日开始草签。 开盘房源： 除样板间外所有联排别墅。共130套； 双拼16套（需规划方案审批通过方可销售）
开盘房源
样板间
四季度营销计划 1、开盘计划——时间、房源
开盘条件
售楼处
四季度营销计划 1、开盘计划——条件
开盘条件： 1、示范区及样板间开放； 2、五证齐全；
四季度营销计划 2、竞争分析
宣传卖点：祊河畔纯别墅社区；西班牙风格；世家别墅
沂龙湾·龙园
四季度营销计划 2、竞争分析
宣传卖点：电梯别墅；台地别墅；托斯卡纳风格；临沂第一品质别墅项目。
香醍荣府
四季度营销计划 2、竞争分析
香醍荣府外展场：
四季度营销计划 2、竞争分析
宣传卖点：行政中轴线上的别墅；英伦别墅
百联华府
四季度营销计划 2、竞争分析
外展场
现场
四季度营销计划 2、竞争分析
宣传卖点：临沂唯一赖特风格别墅
爱伦坡
四季度营销计划 2、竞争分析
售楼处
样板间示范区
四季度营销计划 2、竞争分析
（数据截止至11月1日）
竞品详细信息对比
四季度营销计划 2、竞争分析
市场小结 同区域内四个竞品将于同期入市。客户分流严重，竞争较为激烈。 面对激烈的竞争及不明朗的市场形势，竞品项目延缓开盘时间，并调低价格预期，以低报价的入市方式吸引客户。 竞品项目高调推广，以低门槛、房款优惠的方式蓄客，提升现场展示力，用以抢夺有限高端客户资源。
加快样板间、示范区工程进度，完善现场展示力；高调推广，精准营销，放大蓄客基数，并快速锁定意向客户。
四季度营销计划 2、竞争分析
报纸
四季度营销计划 3、阶段总结
小结： 报纸是临沂客户认知项目的重要途径，从本项目前期报广推广效果分析，报纸成为本项目客户来源的主要途径。 现阶段报广效果有所下降，原因在于版面形式及主题诉求已被市场广为认知，缺乏新鲜吸引点。 建议在后续推广中，通过新的主题诉求和平面设计形式，增加市场关注度。
户外广告——罗庄单立柱
小结：该户外广告位所在位置显著，但目前并未发挥出应有效果，原因在于广告文字信息不够简单明了、画面内容缺乏视觉冲击力。建议在后续推广中，调整单立柱广告设计内容。
短信
小结：短信为客户获知的重要途径之一，但效果不够稳定，建议在后期推广中，增加短信号段资源，制定更具吸引力的短信内容。
网络
小结：对于临沂高端项目网络并非主要客户认知渠道，本项目通过网络来访客户数量少但成交率较高。并且网络费用相对较低，建议在后续推广中，结合关键节点进行适度投放。
广播
小结： 海尔临天下为您整点报时。（语速稍慢，宏亮沉稳） 海尔临天下祝您一路顺风 临天下接待中心盛情开放！ 临天下一期别墅恢宏开盘！ 广播内容信息不够清晰与直接，发挥效果较差，未传达出项目卖点，建议后期调整后再进行投放。 “海尔临天下城市别墅，一生臻藏，电话：”