万科·虹溪诺雅高层营销策略
策略目标 制造话语垄断 品牌目标——传承松山湖1号的市场影响力，树立莞城“生态大平面豪宅”的形象标杆；为后续批次的顺利推售奠定项目品牌基础。 速度目标——以开盘销售率，垄断大平面市场话语权。开盘实现85%以上销售率，销售额实现3.3个亿。 价格目标——在保证现金回收前提下实现较高售价，创造利润流。
1、定价策略 2、梳理策略 3、开盘方案 4、其他需决策事项
汇报提纲
24.7.234 一、定价策略
24.7.235 市场静态比准
产品内部比准
准客户指导
以现阶段趋同竞争产品线进行比较定区间
对各楼栋进行销售策略区分，制定内部价差
A类客户（认筹客户）量及意向确定精准价
四轮定价法
实施步骤及核心内容
特别说明：本次汇报所定均价、总价均为静态比准价，准客户指导尚未明晰，故非最终定价
1、四轮定价法 2、市场静态比准 3、营销策略定价 4、产品内部比准
营销策略定价
根据客户积累，调整均价水平区间
24.7.236 1、1~4月份市场整体走势
市场阶段性回暖，量升价稳：2月份进入阶段回暖期，3、4月份成交集中释放，但4月成交套数环比下跌2.5%，成交量升速趋缓；1~4月，成交价格在小幅度震荡范围，呈现强稳定性，价格敏感特征依然体现，4月价格小幅仅上涨0.8%
1、四轮定价法 2、市场静态比准 3、营销策略定价 4、产品内部比准
24.7.237 2、1~4月份成交结构特征
改善型需求释放加速，单价承受能力略有提升，但成交速度仍相对缓慢：从2009年3-4月普通住宅成交户型面积区间变化分析，60-120㎡的户型，三者合占比例高达60.52%，但成交比重环比下降明显，同时120-140㎡的成交比重明显上升。
1、四轮定价法 2、市场静态比准 3、营销策略定价 4、产品内部比准 8 3、在售同类项目市场表现
城区大平层存量较高，1~4月均价水平在7100~7700元/㎡： 片区内竞品趋少，基本消化完毕，价格实现力尚未突破7500元/㎡
备注：统计截止日期为09年5月17日
1、四轮定价法 2、市场静态比准 3、营销策略定价 4、产品内部比准 9 4、重点项目大平面产品主力存量情况
160平米以上户型典型竞争项目的存量仅为239套；180~200平米产品，集中在长安1号、天骄峰景，两者合计剩余65套；近期成交情况来看，价格天花板仍无法越级10000元/㎡，平均水平在8000~9000元/ ㎡；各项目周走量速度趋缓，基本保持1~3套。个别顶层复式价格达到11000元/ ㎡，如天骄峰景，但周走量仅为1~2套。
备注：统计截止日期为09年5月17日
1、四轮定价法 2、市场静态比准 3、营销策略定价 4、产品内部比准
10 5、重点项目高价产品消化情况
09年1~4月，典型项目8500元/平米以上产品消化量仅为173套，其中10000元/平米以上成交仅为24套；
1、四轮定价法 2、市场静态比准 3、营销策略定价 4、产品内部比准