感谢各位领导一直的信任和支持。 重新接手格拉斯虽只短短一年，
但对无论这个项目之前，还是鲁能集团
都是相知甚深老友了， 希望这份缘能再续再深。
前期策略共识
1、五六期是完全不不同两种类型，同期 销售形象落差问题：强调分区。
2、六期两种产品类型：合院带叠拼。 3、六期如何跳出市场红海?：
跳出中央别墅区竞争，强化通州商务 区、强化格拉斯墅区、强化德闳校区。
明鉴世界，德传世界
鲁能格拉期I六期
明德兰庭
通州温榆河|德闳校区|格拉斯墅区
分案名/定位/slogan
任务
2020年货值70多亿
六期叠拼销售为主 同期五期独栋销售
领导的
几个问题
1、五期/六期同时销售，怎么处理理形象不不同？ 2、五六期整体推?广策略略？ 3、全年年推?广计划？
4、新媒体渠道的运?用？ 5、节点?大型活动建议？
6、学校作为配套价值，我们怎么利利?用？
归根结底，仍是五六期如何推?广问题。
回答这个问题之前，
必需先处理理五六期推?广关系
壹。
五六期关系
五期：法式独栋，余37套（800-1500㎡） 六期：新中式叠拼，236套（257-405㎡）
同期销售
五期在标?高，?而六期正相反，
同时六期还存叠拼与合院两种产品。 两期?无论从产品?风格，还是量量级上看 都是不不同的级别，跨度?非常?大，客群 上也属于两种类型。
三星。单?一品牌多品类。 万科。多品牌拦截 ?小?米。多品类造系统?生态
EG.
五六期关系策略略：
多品牌拦截
A。
六期战役为主体，
五六期并?行行。
六期：更更别墅刚需且?无客群沉淀，因此将是 下阶段传播战役的主体。
五期：价格及产品决定了了其客群的特殊性； ?又有前四期客群积累，因此可通过?老老带新及 圈层等特殊渠道营销。
两种严重不不同的产品，
销售期重叠。
在?一个项?目内， 要不不互相?干扰。
?用区域来分即可。
B。
五六期形象落差
以及六期的两种产品的关系
既然前五期是?西式的建筑，六期 与前?几期不不同，?风格和产品区间 都不不同，那就强调?风格差异。 ?至于六期内两种产品，?用合院带 叠拼，举?高打低。
以审美区隔，
忽略略价格差异。
关于六期推?广怎么做，
之前六期策略略是否应持续？
我们对市场及项?目
做了了再次的梳理理审视。
贰。
六期推广策略
格拉斯
首开琅樾
景粼原著 北京院子二期 天瑞宸章 禧瑞春秋 保利首开天誉 保利和光尘樾
观承别墅 祥云赋 中铁诺德悦墅 优山美地
主要竞争 仍聚集在中央别墅区
10万平米湖景公园 16所国际学校、8大
跑马场
高尔夫球场
名称 销售情 况 类型 面积
观承别墅 大家、八峰 独栋、合院 合院 300-500㎡ 独栋1000㎡
祥云赋 洋房及少量合 院 高层、合院 400-500㎡ 90㎡高层 420㎡合院
北京院子二期 尾盘。在售叠拼 与独栋 叠院与独院 独院305-2000 ㎡合院 160-540㎡ 独院430-525 ㎡84套 叠院233-495 ㎡ 446
景粼原著 收官。楼王在售 独院、双拼 340-1000㎡
天瑞宸章 限竞房 尾盘 洋房、叠拼 120平洋房、195m2 —382m2全明四套 房院墅 293-373平低密叠 拼 300-400㎡朝阳四 居套房院墅
禧瑞春秋 实景现房 洋房、叠墅、合院 叠拼 , 合院 洋房120-140㎡ 叠墅266-350 ㎡ 合院450-500㎡
优山美地 D区 262栋，独 栋、类独栋、 双拼合院 独栋520-670 ㎡、类独栋 400 ㎡、双拼 合院500 ㎡
首开天誉 尾盘 联排、叠拼 （28栋，116 户） 164平叠拼 300平联排 在售270平米 样板间
首开琅樾 尾盘 独栋、联 排、叠拼 （27栋， 221户） 平层 205-230 ㎡ 、叠拼 280-410 ㎡、类独栋 380 ㎡、楼 王487㎡
中铁诺德阅墅 19年年新?入市。限竞 洋房 叠拼、合院 上叠: 220㎡ 下叠: 314㎡ 合院: 320㎡
格拉斯六期 叠拼、合院 叠拼：300-360 ㎡ 合院：300～ 432㎡（50-30 院子）
价格
? 合院1700万 起 精装修
独院2700万/套 1500万起 起 总户数291套 合院1150万/套 一期可售110 起 套 均价60000万/ ㎡
3000万/套起 预计2019年整体交 房35栋 4500-5000万 72000元/平(均 价)，目前已售罄
68924元/㎡ 叠拼：2000万/套 1700~1900万/套
叠墅1450万起 合院2400万起
独栋3900万 起、类独栋 2100万元/套起 2200万起、双 （现房）叠拼 拼合院2400万 1750万样板间 起
叠拼1900万 起、类独栋 2900万起、 楼王4500万 起
均价52,000 元/平 叠拼总价1200-1800万均 价62,000 元/平 上叠1200-1300万 下叠1400-1500万 合院1600-1700万
叠拼：1300万 合院：2000万— 3000万
中央墅区，礼仪中国墅 世界回归中央墅区? 中央别墅区，千万级院墅
广告 地段 交通
万科精工 东方院墅 臻品院墅 千平盛境 中央别墅区 京承高8出口
中央别墅区 湖的首映礼 湖映祥云 院合东方 中央别墅区
人生得意当如院 朝阳墅区 新中 式湖畔院落 朝阳墅区 距离15号线孙 河站476米
原著升级 回归中国人居之道 新中式湖景大宅 低 密生态圈 孙河 孙河京密路
九宽朝阳墅 宽景光墅，孙河新 章 繁华心、低密境、 全明墅 朝阳 孙河地铁站直线距 离约700米
禧瑞孙河著春秋 堂正立世，大院归家 孙河
与世界共中国 中央别墅区
燕莎 使馆区 116席 法宫院 墅 东坝
墅境洋房， 独著孙河 孙河
通州副中心
配套
温榆河滨水 公园，内享3 万平米鹿鸣 公园。京承 高速直达三 环 ? 近邻17号线 未来科学城 北站，近邻 15所国际学 校
后沙峪板块， 167平方公里 温榆河，邻 300亩罗马 湖，邻中粮祥 云小镇，8大 商业
167万平方公里 温榆河绿色生态 走廊，咫尺10 万㎡孙河中央湖 景公园 16所国际学 校，6家马术俱 乐部，7座高尔 夫球场
商圈中心、10家权 威医院、8所马术俱 乐部、16所高尔夫 俱乐部
朝阳公园、朝阳体育 ， 坝河公园 教育配套:青苗幼儿园、 奥林匹克中心小学、爱 迪国际学校、八十中分 校等 医疗配套:朝阳第二医 院、安贞国际医院等 项目周边：东坝野郊公 园、蟹岛等
4万㎡的鲁能 泰山体育公园 D区东北侧， 设有2万㎡高端 养老配套
圈层平台—— 誉享汇
园区生态园 林绿植覆盖 面积42000 余平米