谨呈：南山集团 南山龙口项目整体定位与发展战略 本报告形成的思路 1.我们世联对项目的认知本项目的认知？ 2.我们如何解决目前的问题：资源整合？ 3.我们如何解决未来的问题：整体提升？ 4.我们的开发计划与工作重点？ 我们研究的范围：由东海与南山两大区域组成，共计占地面积约 3.3万亩，目前东海区域已开发了6000亩 已建成区 规划中的 通海路 区域 东海 类型 占地面积 6000亩 19130亩 — 东海经济园区与南山旅游风景区是龙口市 资源条件最优的两大区域 已开发 计划开发 已开发 根据《龙口市总体规划》，中心城区由“五区 两轴”组成，东海经济园区与南山旅游风景区 最为南北两极，通过生态景观轴线的连接，构 成了龙口核心的旅游生态体系。 南山 计划开发 8440 总计 33570亩 3 本报告是严格保密的。 在2年多的快速发展过程中，本项目并没有突破胶东半岛同质区 域所共同面临的发展瓶颈 目前已开发项目及规模一览 客户群层次较低、结构单一 占地面积 建筑面积 项目名称 (亩) (万m) 2 外销市场占到90%以上，其中东北客户是置业的主流，占到60%以上的比 重，主要以养老为目的，所掌握的财富水平较低，客户结构的单一影响了区 域的功能提升与多元化发展 福海阁 怡海苑 262. 64 178. 30 250. 11 261. 16 852. 89 1290. 92 114. 64 121. 61 76. 26 38. 5 15. 5 22. 7 36. 0 76. 8 94. 1 7. 6 海韵苑 产品档次不高、低价成为吸引力 龙族海景 星海湖畔 碧海苑 多层产品由于低单价、低总价、低费用受到客户的亲睐，与之相反，小高层 产品受到市场的冷遇，去化率仅为多层的1/ 6。低价已经成为本区域在胶东 半岛的核心竞争力 星海苑 悦海苑 8. 9 —— 消费低、停留时间短、带动力弱 成功园 东海名居 海润豪景 滨海假日 758. 39 169. 90 490. 64 66. 0 19. 2 44. 1 养老与度假为目的的置业客户呈现“候鸟型”的季节性停留，无法带动基础 配套设施的开发。旅游客户以观光为目的，停留时间短，消费能力低，对房 地产的发展无带动作用。 合计 4856. 87 429. 3 4 本报告是严格保密的。 在已取得的发展基础之上，如果不转变区域的发展模式，南山将 陷入被动的恶性循环 ?客户群的萎缩： 客户阶段性停留与基础配套设施之间所存在的供需矛盾，将导致区 域未来发展为“空城”，导致吸引力的降低，客户群的萎缩与流失。 ?竞争力的下降： “性价比”是本区域的核心竞争力，随着胶东半岛的持续开发，将 有更多低成本区域涌现，且目前的许多已开发区域在资金压力之间，也 会采取低价路线，导致南山竞争力的下降。 ?销售压力增大： 小高层消化缓慢、产品提升空间有限、利润少、竞争大。 ?不可持续开发： 销售不能保持速度、导致区域价值的降低，土地收益低、出让困 难，区域不可持续开发。 5 本报告是严格保密的。